蟲哥在地市場觀察
台中市南區
復興路三段181號
復興路三段30米路｜忠孝生活圈｜鼎泰鑫建設
銷售企劃書
鼎泰鑫極
南區・復興路三段181號・11層・30戶・大坪數3-4房・鼎泰鑫建設
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2011
完工年份
30戶
小社區
49-66坪
總坪數（含車位）
約31萬*
近期成交/坪
重點摘要 這一頁回答三個問題：① 鼎泰鑫極 現在的參考行情帶是多少（約 29-32萬/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣鼎泰鑫極的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：南區、復興路三段181號、11層、30戶、大坪數3-4房、鼎泰鑫建設是鼎泰鑫極的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南區在地房仲）
“
「隔壁新大樓賣46萬，這裡成交31萬，差距是機會，也是要講清楚的地方」
— 置產軍師 賴小蟲
02 INSIGHT

30戶大坪數社區，成交少、價差大，開價要先想清楚買方拿什麼來比

1
大坪數、總價高
市場現實
總坪數約49-66坪（含車位），3-4房
小蟲的做法
單價看起來低，總價門檻卻不低，買方池比較窄
2
成交樣本少
市場現實
14年來只有14筆實登
小蟲的做法
一筆成交就會改變行情印象，定價要有依據
3
新舊價差
市場現實
隔壁大閱恆好預售約46萬/坪
小蟲的做法
新屋拉高了這條路的行情天花板，但屋齡差距要折算
4
行情判讀
市場現實
近5年成交約25-31萬/坪
小蟲的做法
同學區的興大觀近期32-44萬，本案仍在區間下緣
03 PROFILE

鼎泰鑫極　基本資料總覽

項目內容
社區名稱鼎泰鑫極
地址台中市南區復興路三段181號
行政區台中市南區（忠孝生活圈・復興路三段）
建商鼎泰鑫建設（益東營造）
完工年份約民國100年（2011年），屋齡約15年（依實登首批成交推估，以使用執照為準）
總戶數30戶
樓層規劃地上11層電梯大樓
主力坪數實登總坪數約49-66坪（含車位與公設），3-4房；待售物件標示室內約38坪
車位型態坡道平面與坡道機械混合（部分戶無車位）
公設比以謄本為準（實登附屬建物約7.6-8.9坪）＊待確認
學區大同國小・光明國中（以教育局公告為準）
周邊台鐵五權車站約780公尺、國資圖、學府路商圈
社區特色復興路三段30米路・30戶小社區・大坪數3-4房・與新案大閱恆好相鄰
04 POSITIONING

鼎泰鑫極　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
大坪數家庭型★★★★★3-4房、總坪數約49-66坪三代同堂、多小孩家庭少見的選擇
單價相對低型★★★★近5年約25-31萬/坪同學區新屋約46萬、興大觀約32-44萬
小社區單純型★★★★30戶、11層住戶單純，但公設與管理規模有限
通勤便利型★★★★五權車站約780公尺、復興路三段跨區通勤與進市區方便
文教生活型★★★★大同國小・光明國中・國資圖帶小孩家庭動線好規劃
流動性★★14年14筆成交買方少、成交慢，定價與曝光都要更精準
新案外溢型★★★隔壁大閱恆好交屋看新案嫌總價高的買方，會回頭看周邊中古
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大同國小・光明國中，南區文教生活帶

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大同國小國小（學區）約675公尺步行或短程接送都可以
光明國中國中（學區）步行約5-8分鐘國中生可自己走路上學
臺中國小・忠孝國小・信義國小國小（周邊選擇）車程約3-8分鐘以教育局公告學區為準
居仁國中・四育國中國中（周邊選擇）車程約5-8分鐘市區國中選擇多
國立公共資訊圖書館文教設施車程約2分鐘假日親子閱讀的固定去處
大同國小＋光明國中——大坪數3-4房配上走路可到的學區，是多小孩家庭的實際需求
實際學區以各年度教育局公告與本戶門牌為準。

② 商場機能：學府路・忠孝路・復興路三條生活軸

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
學府路商圈餐飲・小吃・日常採買步行即達出門就有吃的
復興路商圈30米主幹道沿線商家臨近銀行、診所、連鎖店集中
忠孝路夜市台中老牌夜市車程約5分鐘在地美食與宵夜
全聯福利中心超市步行／車程約3分鐘日常採買
大魯閣新時代・LaLaport購物中心・影城車程約8-10分鐘周邊沒有大型商場，要開車去
醫療中山醫大附醫、台中醫院車程約8-10分鐘長輩同住家庭在意的就醫距離

③ 公園綠地：國資圖、長春運動中心與復興園道

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
國立公共資訊圖書館文教綠地車程約2分鐘閱讀、親子活動、戶外廣場
長春國民暨兒童運動中心運動中心車程約3分鐘游泳、健身、兒童運動課
復興園道帶狀綠地車程約3-5分鐘散步、慢跑動線
國家漫畫博物館（審計新村周邊）文化園區車程約8分鐘假日文化散步
公館公園鄰里公園車程約5分鐘親子休閒、長輩活動
中興大學校園大學綠地車程約5-8分鐘大片綠地與康橋水岸

④ 交通建設

約780m
台鐵五權車站
（距離）
30米
復興路三段
（路寬）
8min
台中火車站
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
屋齡約15年2011年前後完工結構與管理已穩定帶看前先確認外牆、管線與公設維護狀況
大坪數3-4房總坪數約49-66坪空間大，但總價門檻高鎖定真正需要大空間的家庭，不追小家庭
成交稀少14年14筆行情印象容易被單筆拉走用同學區社區補足定價依據
車位不一平面、機械、無車位都有同社區價差來源之一開價前先確認本戶車位型態
新案在隔壁大閱恆好預售約46萬/坪拉高這條路的行情想像用新舊價差說服嫌新屋太貴的買方
周邊缺大型商場購物要開車部分買方會扣分主動講清楚，用學區與通勤補回來
復興路三段・30戶・大坪數3-4房・近五年約25-31萬/坪——價差是機會，定價要有同學區佐證
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層（8-11F）採光與視野較好總價最高重採光家庭近期成交30-31萬/坪都在這段
中樓層（4-7F）採光與便利兼顧視野普通主力買方約26-28萬/坪（視車位）
低樓層（2-3F）總價較低採光與臨路音量要看面向預算型家庭・長輩同住歷年成交偏低，議價空間大
四房戶總坪數約56-62坪總價較高三代同堂・多小孩家庭稀少，對的買方會認真看
平面車位戶坡道平面價值最穩有車家庭車位是加分，不是扣分
無車位戶實登有無車位成交總價較低不開車、自備車位者單價要反映沒有車位
鼎泰鑫極的價值，在於「大坪數3-4房＋學區＋單價相對低」。
同學區的新屋一坪46萬，18年屋齡的興大觀近期32-44萬，鼎泰鑫極近五年落在25-31萬。對需要大空間的家庭，這是用中古總價換到4房的選擇；對屋主，這個價差代表還有空間，但前提是屋況、車位與開價都要站得住，因為買方很少，每一位都會認真比價。
12 PRICE RECORDS

實價登錄：最新10筆成交明細

資料來源：內政部實價登錄／5168 實價登錄比價王整理（擷取日 2026-09-17）｜全社區共14筆（101-115年），總價795-1,666萬。總價含車位，房屋單價為扣除車位後之單價；112年10月一筆為含車位計算。112年12月2樓24.6坪475萬坪數與同社區差異大，疑為特殊交易，不列入行情判斷。

31.4萬
最新成交/坪（115年）
約25-31萬
近5年成交區間
14筆
14年累計成交
1,460-1,666萬
近5年總價帶
成交年月樓層格局總坪數（坪）總價（萬）房屋單價（萬/坪）
115年02月8樓之23房59.671,66631.4
114年05月4樓之1（無車位）4房55.671,48526.7
112年12月2樓之2（疑特殊交易）3房24.6047519.3
112年10月8樓之23房59.671,46024.5（含車位）
111年03月9樓之23房58.721,62030.5
109年05月2樓之2（無車位）3房49.2093018.9
108年11月7樓之14房61.851,25020.3
107年09月10樓之13房61.851,26520.6
106年07月5樓之23房53.9596518.4
105年06月8樓之14房61.851,35522.6
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
26-28萬/坪
低樓層・無車位・屋況普通
合理成交
29-32萬/坪
中高樓層・有車位，近期成交帶
挑戰高價
33-36萬/坪
高樓・平面車位・屋況佳，要拿興大觀佐證
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
鼎泰鑫極（本案）約15年25-31萬/坪總坪49-66坪復興路三段・30戶・3-4房大坪數成交稀少
大閱恆好新屋45-47萬/坪27-36坪相鄰・42戶・預售成交新屋價，總價與本案相近但坪數小
女王萬歲約5年45-54萬/坪21-39坪同路段・169戶小坪數為主，買方族群不同
興大觀約18年32-44萬/坪總坪34-45坪同學區・98戶・佳泰建設屋齡相近，本案最直接的中古比價對象
鼎泰鑫聚約7年37-46萬/坪總坪41-47坪建國南路一段・46戶・同品牌較新、坪數小一階
登陽中山苑約10年約44萬/坪36-58坪文心南路・230戶・飯店式公設大社區，公設與流動性較好
鼎泰鑫極最該拿來比的是興大觀：同學區、屋齡差3年，近期成交卻高出5-10萬/坪。
差距一部分來自坪數（本案總坪大、單價自然被攤低），一部分來自成交少、沒有行情領頭。屋主開價前要把這兩件事拆開看。（比較案數字為5168公開資料參考整理，以實價登錄為準）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
多小孩家庭3-4房、學區總價與房間數主推四房與大坪數，先算每個房間的成本
三代同堂大坪數、電梯、醫療近長輩動線與就醫強調電梯大樓、五權車站與醫院距離
新案轉向客看過大閱恆好、女王萬歲新屋總價買不到大坪數用同總價換到大一倍空間來說明
南區在地換屋族從公寓換電梯大樓舊屋出售與銜接先算舊屋能賣多少，再談本案
學區家庭大同國小・光明國中學區劃分明確說學區，提醒以當年度公告為準
自住兼置產單價相對低未來轉手性誠實說明成交少，轉手要有耐心
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點大坪數3-4房＋大同國小・光明國中學區＋五權車站＋單價仍在區間下緣
本戶最大疑慮14年只有14筆成交、總價門檻高、買方少；周邊缺大型商場
定價先確認本戶車位型態（平面／機械／無）、樓層與屋況，這三項決定落在25萬還是31萬那一端
主打目標買方多小孩家庭＋三代同堂＋看新案嫌坪數小的換屋族
廣告主軸「復興路三段・大同光明學區・3-4房大空間・五權車站旁」
拍攝重點客廳與房間的空間感・採光面・車位動線・步行到光明國中與學府路商圈
議價防守點115年同社區31.4萬/坪成交、興大觀近期32-44萬、相鄰新案46萬的價差

三組廣告標題方向

空間型
「南區4房大空間・一家人住得下・大同光明學區」
價差型
「新屋一坪46萬的路段，中古大坪數還在30萬上下」
通勤型
「五權車站步行圈・復興路三段・電梯大樓3-4房」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
大坪數小社區、成交樣本少的定價與曝光策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「成交少的社區，買方也少；每一位買方進門前都比過價，屋主要贏的是那一次比較。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解14筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立同學區佐證與新舊價差的定價邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證
FAQ

常見問答｜鼎泰鑫極

Q．鼎泰鑫極現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，鼎泰鑫極參考行情帶約 29-32萬/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．鼎泰鑫極值得買嗎？
鼎泰鑫極的條件是南區、復興路三段181號、11層、30戶、大坪數3-4房、鼎泰鑫建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．鼎泰鑫極的學區是哪些？
大同國小・光明國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣鼎泰鑫極的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對鼎泰鑫極做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 先確認本戶車位型態、樓層與屋況，定出本戶在25-31萬/坪區間的位置
  • ② 拿興大觀、鼎泰鑫聚與隔壁大閱恆好的成交對照，決定開價與底線
  • ③ 排出曝光節奏與檢討時間點，避免大坪數物件在市場上掛太久
預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費
置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
LINE：lin.ee/WMtOd6K
地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗