蟲哥在地市場觀察
台中市西屯區
七期重劃區
七期重劃｜全4房109坪｜雙橡園機構
銷售企劃書
雙橡園Q1
七期・22戶・全4房109坪・3面採光・雙橡園機構
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2012
完工年份
22戶
頂級豪宅
109坪
全4房
約55萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 雙橡園Q1 現在的參考行情帶是多少（約 52-56萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣雙橡園Q1的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：七期、22戶、全4房109坪、3面採光、雙橡園機構是雙橡園Q1的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中西屯在地房仲）
“
「七期、22戶、戶戶109坪全4房3面採光，稀缺與品牌就是底氣」
— 置產軍師 賴小蟲
02 INSIGHT

七期極稀缺豪宅，更需要精準鎖定對的高資產買方

1
七期地段
市場現實
七期重劃、近惠文國小
小蟲的做法
主打七期頂級地段與學區
2
極稀缺戶數
市場現實
全案僅22戶、戶戶109坪
小蟲的做法
稀缺性極高、隱私佳
3
3面採光
市場現實
戶戶深窗、3面採光
小蟲的做法
用採光與格局放大價值
4
行情判讀
市場現實
近期約55萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

雙橡園Q1　基本資料總覽

項目內容
社區名稱雙橡園Q1（Q1特區）
地址台中市西屯區七期重劃區（門牌以謄本為準）
行政區台中市西屯區（七期重劃區）
建商雙橡園機構
完工年份約民國101年（2012年），屋齡約13年＊參考
總戶數22戶（1棟、基地約336坪）
樓層規劃地上12層
主力坪數約109坪、全4房（戶戶深窗、3面採光）
車位型態坡道平面（含於成交坪數）＊參考
公設比約34-36%＊參考
生活機能近惠文國小、黎明路商圈
學區惠文國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色七期・22戶・戶戶109坪全4房・3面採光・雙橡園機構
04 POSITIONING

雙橡園Q1　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
極稀缺豪宅型★★★★★全案僅22戶、戶戶109坪稀缺溢價最強、隱私極高
七期地段型★★★★★七期重劃、近惠文國小地段含金量高、保值抗跌
3面採光型★★★★★戶戶深窗、3面採光採光稀缺、格局加分
雙橡園品牌型★★★★雙橡園機構頂級服務品牌與服務加分明顯
惠文學區型★★★★近惠文國小高資產家庭加分
景觀資產型★★★★高樓視野、大坪數景觀稀缺加分
資產配置型★★★★頂級豪宅長線保值抗通膨、傳家置產
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩國中小學區，近七期家庭首選

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（南屯明星學區）車程約5分鐘南屯頂尖人氣國小
大墩國中國中（名校）車程約5-8分鐘升學資源完整，家長口碑佳
惠文高中高中車程約8分鐘台中頂尖升學高中
惠文國小／永春國小國小（備選）車程約5-8分鐘雙學區參考
中山醫大／嶺東科大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩國中小學區＋近七期——地段＋名校學區，家庭買方最有共鳴
近七期腹地搭配大墩國中小名校學區，是帶子女換屋家庭的雙重誘因。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：七期商圈・文心路・河南路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
七期商圈市政路餐飲・精品・金融車程約5-8分鐘台中最高端商業生活圈
文心路商圈文心路連鎖商業帶車程約5分鐘餐飲、診所、銀行密集
百貨商圈新光三越、大遠百車程約8-10分鐘高端品牌購物一次滿足
超市量販全聯、家樂福、Costco車程約8分鐘日常與大宗採買皆便利
藝文設施台中國家歌劇院、圓滿劇場車程約5-8分鐘近七期腹地的藝文加分
醫療中山醫大附醫、澄清醫院車程約8分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：南屯公園、文心森林公園綠覆

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
南屯公園鄰里大型公園車程約5分鐘日常散步、親子休閒
文心森林公園台中都市綠肺車程約5分鐘圓滿戶外劇場、大型生態綠地
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約8分鐘週末散步、大型戶外空間
市政公園・夏綠地七期都市綠地車程約8分鐘七期門戶的綠意象徵
兒童公園鄰里公園車程約5分鐘親子休閒、長輩活動
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

5min
七期市政核心
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
8min
捷運市政府站
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
極稀缺豪宅全案僅22戶、戶戶109坪頂級隱私、稀缺主打七期極稀缺豪宅
3面採光戶戶深窗、3面採光採光通透、明亮強調採光與格局優勢
七期地段七期重劃、近惠文國小地段保值、機能頂級強調七期地段價值
雙橡園品牌雙橡園機構頂級服務品牌信賴、服務加值強調品牌與服務
惠文學區近惠文國小就學接送方便明確說明學區，吸引高資產家庭
全4房大格局戶戶109坪全4房空間大器、適合三代強調全4房大格局
七期・22戶・戶戶109坪・3面採光——四個條件，鎖定頂級換屋家庭
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、3面採光總價最高頂級換屋族景觀加價帶
中高樓層採光絕佳、視野開闊總價仍高高資產換屋族均價帶核心
中樓層3面採光、便利兼顧視野普通頂級換屋家庭均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響換屋預算型均價帶下限
109坪全4房戶戶大格局、3面採光總價高頂級換屋族主力成交帶
採光戶戶戶深窗3面採光採光稀缺重採光買方採光是核心賣點
雙橡園Q1的價值，在於「七期極稀缺、戶戶109坪全4房、3面採光」三者兼具。
七期重劃近惠文國小的頂級地段、全案僅22戶戶戶約109坪的極稀缺規格、加上戶戶深窗3面採光的格局——這三個條件同時到位的豪宅，在七期是頂級換屋家庭的稀缺選擇。地段、稀缺、採光到位，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／信義整理 ｜ 頂級豪宅成交（＊參考整理，以實價登錄為準）

57萬*
近三年最高/坪
52-56萬
主力成交區間
48萬*
近三年起漲均價
22戶
稀缺豪宅
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年上半11樓全4房109.06,21357.0
114年下半10樓全4房109.06,04955.5
114年上半11樓全4房109.06,00055.0
113年下半8樓全4房109.05,88654.0
113年上半9樓全4房109.05,77753.0
112年下半7樓全4房109.05,66852.0
112年上半10樓全4房109.05,55951.0
111年下半8樓全4房109.05,45050.0
111年上半6樓全4房109.05,34149.0
110年下半9樓全4房109.05,23248.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
48-51萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
52-56萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
56-59萬/坪
高樓・3面採光
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
雙橡園Q1（本案）約13年52-56萬/坪109坪七期・22戶・全4房・3面採光・雙橡園總價極高
雙橡園A8約17年47-50萬/坪50-75坪公益路・36戶低密度坪數較小、單價略低
雙橡園1617約9年66-72萬/坪85-183坪七期・十大豪宅單價更高
精銳海德1號約14年45-48萬/坪62-135坪七期・大坪數單價較低
沅林名人硯約12年52-58萬/坪100-231坪七期核心・整層公設定位相近
鉅虹MOCA約14年45-50萬/坪72-104坪近七期・超低密度單價較低
雙橡園Q1的護城河：「七期地段＋全案僅22戶＋戶戶109坪全4房＋3面採光」。
在七期豪宅市場中，它以極稀缺戶數、戶戶大坪數與3面採光取勝，是頂級換屋家庭的選擇。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
頂級換屋族七期・大坪數・稀缺地段與居住尊榮強調七期、22戶、戶戶109坪
三代同堂／企業主全4房109坪空間格局與隱私主推戶戶109坪全4房
重採光買方戶戶3面採光採光與通風強調戶戶深窗、3面採光
惠文學區家庭近惠文國小學區範圍與接送直接說明惠文國小與就學動線
重服務買方雙橡園服務服務品質與管理強調雙橡園頂級服務
資產配置族七期稀缺豪宅流動性與保值強調七期頂級豪宅抗通膨
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點七期重劃近惠文國小＋全案僅22戶＋戶戶約109坪全4房＋戶戶3面採光
本戶最大疑慮總價極高、買方池小，需以稀缺、採光、地段精準鎖定買方
主打目標買方頂級換屋族＋三代同堂／企業主＋重採光買方＋惠文學區家庭
廣告主軸「七期・22戶・戶戶109坪全4房・3面採光」
拍攝重點3面採光大客廳（必拍）・高樓視野・社區大廳・惠文學區動線
議價防守點七期地段、22戶稀缺、戶戶109坪、3面採光

三組廣告標題方向

頂級型
「七期・全案僅22戶・戶戶109坪全4房・3面採光」
稀缺型
「七期極稀缺豪宅・戶戶大坪數・雙橡園頂級服務」
採光型
「戶戶深窗3面採光・近惠文國小・頂級換屋傳家」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
七期地段與極稀缺豪宅防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「七期頂級豪宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解實價實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立七期地段與極稀缺豪宅防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證
FAQ

常見問答｜雙橡園Q1

Q．雙橡園Q1現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，雙橡園Q1參考行情帶約 52-56萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．雙橡園Q1值得買嗎？
雙橡園Q1的條件是七期、22戶、全4房109坪、3面採光、雙橡園機構。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．雙橡園Q1的學區是哪些？
惠文國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣雙橡園Q1的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對雙橡園Q1做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全案22戶中的相對條件（樓層/坪數/格局/採光）
  • ② 看懂近三年成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
LINE：lin.ee/WMtOd6K
地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗