美村家族銷售企劃書｜台中南屯

TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 美村家族現在的參考行情帶是多少（約 40-43萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣美村家族的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：永春東七路、161戶、34-58坪、大墩學區、永春重劃是美村家族的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師賴小蟲（台中南屯在地房仲）

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「永春東七路、161戶、34-58坪、大墩學區，地段與學區就是底氣」
— 置產軍師 賴小蟲

02 INSIGHT

成熟中大坪數社區好賣，更要鎖定對的換屋買方

永春地段

市場現實

永春東七路、永春重劃

小蟲的做法

主打地段成熟與生活便利

中大坪數

市場現實

34-58坪、3種戶型

小蟲的做法

用實用大坪數鎖定換屋家庭

大墩學區

市場現實

享大墩學區

小蟲的做法

用學區放大家庭買方吸引力

行情判讀

市場現實

近期約42萬/坪*，樓層差異影響定價

小蟲的做法

協助屋主精算本戶應對應行情帶

03 PROFILE

美村家族　基本資料總覽

項目	內容
社區名稱	美村家族
地址	台中市南屯區永春東七路（門牌以謄本為準）
行政區	台中市南屯區（永春重劃區）
建商	建商以謄本為準＊參考
完工年份	約民國88年（1999年），屋齡約26年
總戶數	161戶（3種戶型）
樓層規劃	電梯大樓
主力坪數	約34.61-58.26坪，3-4房
車位型態	坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比	約30-33%＊參考
學區	大墩國小・南屯國小・黎明國中（以教育局公告為準）
社區特色	永春東七路・161戶・34-58坪・大墩學區・永春重劃

04 POSITIONING

美村家族　在區域市場中的定位

定位類型	符合度	關鍵依據	對房價的影響
永春地段型	★★★★★	永春東七路、永春重劃	地段成熟、保值抗跌
中大坪數型	★★★★	34-58坪3-4房	換屋家庭主力選擇
大墩學區型	★★★★	享大墩學區	帶子女家庭加分
生活機能型	★★★★	永春商圈、黎明商圈在側	日常便利、流動性佳
近交流道型	★★★	近南屯交流道、台74	通勤便利、流動性佳
補漲保值型	★★★	地段成熟、補漲空間	成交流動性有跡可循
資產配置型	★★★	地段成熟，長線保值	抗通膨、自住置產兩相宜

05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：黎明／大墩國小學區帶，黎明生活圈安心學區

學校名稱	類型	距離/車程	對買方的吸引力
黎明國小	國小（黎明生活圈學區）	車程約3-5分鐘	在地人氣國小，接送方便
大墩國小	國小（雙學區選擇）	車程約5分鐘	南屯熱門明星學區
惠文國小／黎明國中	國小・國中	車程約5分鐘	學區資源完整
惠文高中	高中	車程約8分鐘	南屯頂尖升學高中
嶺東科大／中山醫大	大學	車程約8-10分鐘	周邊文教與醫療資源

黎明／大墩國小學區帶——成熟地段＋好學區，南屯換屋家庭的務實組合

黎明生活圈學區成熟，搭配機能，是帶子女換屋家庭的務實選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：黎明商圈・大墩路・文心路生活圈

機能類型	名稱	距離/車程	對生活便利的影響
黎明路商圈	黎明路餐飲・診所・銀行密集帶	車程約3-5分鐘	南屯成熟商圈，日常最方便
大墩路商圈	大墩路連鎖商業帶	車程約5分鐘	餐飲、生活採買全覆蓋
文心路商圈	文心路連鎖商業帶	車程約5-8分鐘	餐飲、診所、銀行密集
超市量販	全聯、楓康、家樂福	車程5分鐘以內	日常採買零壓力
百貨商圈	大遠百、新光三越中港	車程約10分鐘	週末消費、高端品牌購物
醫療	中山醫大附醫、林新醫院	車程約8分鐘	換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：黎明生活圈綠帶環繞，生活宜居

綠地名稱	類型	距離	對居住品質的影響
豐樂雕塑公園	6公頃大型公園	車程約5分鐘	台灣首座公辦雕塑公園
文心森林公園	台中都市綠肺	車程約8分鐘	圓滿戶外劇場、開闊綠地
黎明新村綠帶	眷村綠地	車程約5分鐘	人文綠意、散步好去處
永春運動公園	運動公園	車程約5分鐘	球場、跑道、親子運動空間
筏子溪河岸	河濱步道	車程約8分鐘	自行車道、親水步道
在地鄰里公園	鄰里公園	步行約5分鐘	日常散步、長輩活動場域

④ 交通建設

3-5min

黎明商圈
（車程）

5min

台74線快速道路
（車程）

8min

南屯交流道
（車程）

15min

烏日高鐵站
（車程）

09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目	現況	買方印象	銷售重點
永春地段	永春東七路、永春重劃	生活便利、出入方便	主打地段與生活機能
中大坪數	34-58坪、3-4房	空間實用、好規劃	強調實用大坪數與換屋需求
大墩學區	享大墩學區	就學接送方便	明確說明學區，吸引家庭客
161戶社區	電梯大樓社區	住戶單純、管理上軌道	強調純住與管理品質
近交流道	近南屯交流道、台74	通勤便利	帶看走交通與商圈動線
補漲空間	屋齡成熟、地段成熟	補漲潛力	強調地段補漲與保值

永春東七路・161戶・34-58坪・大墩學區——四個條件，鎖定換屋家庭

10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類	優勢	劣勢	適合買方	預估影響
高樓層	視野最佳、採光絕佳	總價較高	重採光買方	景觀加價帶
中高樓層	採光良好、視野有高度	總價略高	主力換屋家庭	均價帶核心
中樓層	採光與便利兼顧	視野普通	主力換屋家庭	均價帶核心
低樓層	總價親民、進出方便	景觀受影響	預算型・長輩同住	均價帶下限
58坪大4房	格局完整、適合三代	總價較高	換屋家庭	主力成交帶
35坪3房	總價最親民、好入手	坪數略小	換屋主力	流動性最佳

美村家族的價值，在於「永春地段、34-58坪中大坪數、大墩學區」三者兼具。
永春東七路永春重劃的成熟地段、34-58坪的實用中大坪數、加上大墩學區——這三個條件同時到位的社區，在南屯永春是換屋家庭的務實選擇。地段、空間、學區到位，補漲空間是賣點，這就是對買方最有說服力的議題。

12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／永慶整理｜約36筆成交，均價約42萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

44萬*

近三年最高/坪

40-43萬

主力成交區間

36萬*

近三年起漲均價

36筆

登錄總成交筆數

成交年月	樓層	格局	坪數（坪）	總價（萬）	單價（萬/坪）
115年上半	12樓	大4房	55.0	2,420	44.0
114年下半	10樓	3房	42.0	1,806	43.0
114年上半	11樓	大4房	58.0	2,494	43.0
113年下半	8樓	3房	40.0	1,680	42.0
113年上半	9樓	3房	45.0	1,845	41.0
112年下半	7樓	3房	42.0	1,680	40.0
112年上半	10樓	大4房	55.0	2,145	39.0
111年下半	6樓	3房	40.0	1,520	38.0
111年上半	8樓	3房	35.0	1,295	37.0
110年下半	9樓	3房	45.0	1,620	36.0

13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交

36-39萬/坪

急售型・低樓層／3房

合理成交

40-43萬/坪

標準成交帶

挑戰高價

43-46萬/坪

高樓・大4房

14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱	屋齡	近一年均價*	主力坪數	優勢	劣勢
美村家族（本案）	約26年	40-43萬/坪	35-58坪	永春東七路・161戶・大墩學區	屋齡較高
鉅虹MOMA	約17年	44-49萬/坪	60-75坪	永春東七路・大坪數景觀	坪數較大、單價較高
佳泰新都苑	約13年	32-38萬/坪	46-71坪	永春東七路・大坪數	屋齡較新、單價略低
順天One33	全新	62-66萬/坪	60-124坪	永春・全新	新案、單價高
中友綠園邸	約22年	29-31萬/坪	27-63坪	黎明路・大社區	單價較低
順天首席	約22年	36-40萬/坪	中坪數	南屯・順天建設	定位相近

美村家族的護城河：「永春東七路地段＋34-58坪中大坪數＋大墩學區」。

在南屯永春重劃中，它以地段、實用中大坪數與學區取勝，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）

15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型	核心需求	最在意問題	銷售話術方向
換屋家庭	中大坪數・地段・學區	空間與學區	強調永春東七路、34-58坪、大墩學區
三代同堂家庭	空間足夠、房數多	房間數與動線	主推50-58坪大4房
大墩學區家庭	大墩學區	學區範圍與接送	直接說明大墩學區與就學動線
首換升級族	中大坪數、門檻適中	負擔與機能	主推35-45坪3房
近交流道通勤族	近南屯交流道	通勤與生活圈	強調近南屯交流道、台74
補漲置產族	地段補漲	補漲空間與流動性	強調地段補漲與保值

16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目	內容說明
本戶最大賣點	永春東七路永春重劃地段＋34-58坪中大坪數＋大墩學區＋近南屯交流道
本戶最大疑慮	屋齡約26年，需以地段、中大坪數、學區、補漲空間轉移焦點
主打目標買方	換屋家庭＋三代同堂＋大墩學區家庭＋首換升級族
廣告主軸	「永春東七路・34-58坪・大墩學區・近南屯交流道」
拍攝重點	方正客廳採光・社區大廳・周邊機能地圖・學區動線
議價防守點	永春地段、中大坪數、大墩學區、補漲空間

三組廣告標題方向

學區型

「永春東七路・大墩學區・34-58坪・換屋首選」

地段型

「永春重劃・近南屯交流道・中大坪數・好學區」

CP值型

「南屯中大坪數・地段成熟・補漲可期」

17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析

產權、屋況、行情、競品全面解析

→ 清楚合理價格與交易風險

② 包裝

大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報

→ 提升買方理解與好感度

③ 曝光

各大平台、社群、同業強銷網絡

→ 大幅提高有效詢問量

④ 帶看

買方篩選、回饋整理週報

→ 避免無效帶看浪費時間

⑤ 議價

永春地段與大墩學區防守策略、斡旋全程陪伴

→ 爭取更好的成交條件

⑥ 成交

簽約、用印、完稅、交屋

→ 降低交易風險，安心完成

「中大坪數宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目	一般房仲	小蟲的做法
接觸方式	發名片、問要不要賣	帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式	參考鄰居或網路開價	拆解36筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具	傳統照片文字上架	AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略	上架被動等詢問	主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報	有成效才回報	週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略	買方出價見機行事	事前建立永春地段與大墩學區防守邏輯，全程護盤
服務定位	一般仲介	置產軍師＋成交策略顧問

從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證

FAQ

常見問答｜美村家族

Q．美村家族現在一坪多少錢？

依近期實價登錄，美村家族參考行情帶約 40-43萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。

Q．美村家族值得買嗎？

美村家族的條件是永春東七路、161戶、34-58坪、大墩學區、永春重劃。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。

Q．美村家族的學區是哪些？

大墩國小・南屯國小・黎明國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。

Q．想賣美村家族的房子，第一步該做什麼？

先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。

Q．委託置產軍師賴小蟲銷售，有什麼不一樣？

針對美村家族做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。

如果您正在考慮出售，我建議先做一件事

① 看懂您這一戶在全棟161戶中的相對條件（樓層/坪數/格局）
② 看懂近三年36筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機

預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費

置產軍師賴小蟲
☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號

易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
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成熟中大坪數社區好賣，更要鎖定對的換屋買方

美村家族 基本資料總覽

美村家族 在區域市場中的定位

四大地段價值

① 學區：黎明／大墩國小學區帶，黎明生活圈安心學區

② 商場機能：黎明商圈・大墩路・文心路生活圈

③ 公園綠地：黎明生活圈綠帶環繞，生活宜居

④ 交通建設

社區現況與管理品質分析

樓層、坪數、格局競爭力

近三年實價登錄總表

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

周邊競品社區比較

買方輪廓分析

本戶銷售定位與包裝策略

三組廣告標題方向

小蟲的完整銷售流程

為什麼選擇小蟲

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