重點摘要
這一頁回答三個問題：① 寶璽龍門世家 現在的參考行情帶是多少（約 17-20萬/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣寶璽龍門世家的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：南區、復興路三段111巷1號、16層、78戶、國資圖旁、2-5房低總價老大樓是寶璽龍門世家的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南區在地房仲）
👉 小結：南區、復興路三段111巷1號、16層、78戶、國資圖旁、2-5房低總價老大樓是寶璽龍門世家的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南區在地房仲）
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「一坪不到20萬的南區大樓，便宜是真的，屋況與管理也要一起講清楚」
— 置產軍師 賴小蟲
02 INSIGHT
37年老大樓、單價低、買方分兩群：自住看總價，投資看改套房收租
1
低單價
市場現實
近5年成交約14-21萬/坪
小蟲的做法
同路段新屋46萬、鼎泰鑫極約31萬，本案是這一帶的價格下緣
2
屋齡偏高
市場現實
約1988年完工，屋齡約37年
小蟲的做法
買方會問外牆、管線、電梯與管委會運作，要先備好答案
3
投資客進場
市場現實
同一戶半年內成交三次（638→670→800萬）
小蟲的做法
整修後轉手的模式已經出現，屋況決定價差
4
收租題材
市場現實
待售物件主打國資圖旁改4套房收租
小蟲的做法
大坪數改套房是一條出路，但要先確認合法性與管委會規約
03 PROFILE
寶璽龍門世家 基本資料總覽
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 社區名稱 | 寶璽龍門世家（實價登錄平台登記為「龍門世家」） |
| 地址 | 台中市南區復興路三段111巷1號 |
| 行政區 | 台中市南區（忠孝生活圈・國資圖旁） |
| 建商 | 平台登記為私人興建（上久營造）＊待確認 |
| 完工年份 | 約民國77年（1988年），屋齡約37年（依實登屋齡推估，以謄本為準） |
| 總戶數 | 78戶 |
| 樓層規劃 | 地上16層電梯大樓 |
| 主力坪數 | 總坪數約28-83坪，2-5房，以3-4房、約39-55坪最多 |
| 車位型態 | 近年實登成交皆未含車位，車位狀況以謄本與管委會資料為準＊待確認 |
| 公設比 | 以謄本為準＊待確認 |
| 學區 | 大同國小・光明國中（以教育局公告為準） |
| 周邊 | 國立公共資訊圖書館、學府路商圈、台鐵五權車站 |
| 社區特色 | 國資圖旁・16層電梯大樓・單價低・大坪數可規劃收租 |
04 POSITIONING
寶璽龍門世家 在區域市場中的定位
| 定位類型 | 符合度 | 關鍵依據 | 對房價的影響 |
|---|---|---|---|
| 低總價入門型 | ★★★★★ | 2房約500萬、3房約700-900萬 | 南區電梯大樓裡少見的總價 |
| 文教生活型 | ★★★★ | 國資圖旁、大同國小・光明國中 | 帶小孩家庭的生活動線好規劃 |
| 整修增值型 | ★★★★ | 同戶半年內638→800萬 | 屋況做好，價差有機會拉開 |
| 收租投資型 | ★★★ | 大坪數可改套房 | 合法性與管委會規約要先確認 |
| 通勤便利型 | ★★★★ | 五權車站、復興路三段 | 跨區通勤方便 |
| 屋況與管理 | ★★ | 屋齡約37年 | 外牆、管線、電梯是買方最大疑慮 |
| 停車便利 | ★★ | 近年成交皆無車位 | 有車買方要另外找車位 |
05–08 LOCATION
四大地段價值
① 學區：大同國小・光明國中，國資圖旁的文教生活帶
| 學校名稱 | 類型 | 距離/車程 | 對買方的吸引力 |
|---|---|---|---|
| 大同國小 | 國小（學區） | 車程約3分鐘 | 南區在地國小 |
| 光明國中 | 國中（學區） | 步行約5-8分鐘 | 國中生可自己走路上學 |
| 臺中國小・忠孝國小・信義國小 | 國小（周邊選擇） | 車程約3-8分鐘 | 以教育局公告學區為準 |
| 居仁國中・四育國中 | 國中（周邊選擇） | 車程約5-8分鐘 | 市區國中選擇多 |
| 國立公共資訊圖書館 | 文教設施 | 步行可達 | 社區最直接的生活加分 |
國資圖就在旁邊——低總價買到文教生活圈，是首購家庭最實際的理由
實際學區以各年度教育局公告與本戶門牌為準。
② 商場機能：學府路・忠孝路・復興路三條生活軸
| 機能類型 | 名稱 | 距離/車程 | 對生活便利的影響 |
|---|---|---|---|
| 學府路商圈 | 餐飲・小吃・日常採買 | 步行即達 | 出門就有吃的 |
| 復興路商圈 | 30米主幹道沿線商家 | 步行可達 | 銀行、診所、連鎖店集中 |
| 忠孝路夜市 | 台中老牌夜市 | 車程約5分鐘 | 在地美食與宵夜 |
| 全聯福利中心 | 超市 | 步行約3-5分鐘 | 日常採買 |
| 大魯閣新時代・LaLaport | 購物中心・影城 | 車程約8-10分鐘 | 大型購物要開車 |
| 醫療 | 中山醫大附醫、台中醫院 | 車程約8-10分鐘 | 長輩同住家庭在意的就醫距離 |
③ 公園綠地：國資圖廣場、長春運動中心與復興園道
| 綠地名稱 | 類型 | 距離 | 對居住品質的影響 |
|---|---|---|---|
| 國立公共資訊圖書館 | 文教綠地 | 步行可達 | 閱讀、親子活動、戶外廣場 |
| 長春國民暨兒童運動中心 | 運動中心 | 車程約3分鐘 | 游泳、健身、兒童運動課 |
| 復興園道 | 帶狀綠地 | 步行／車程約3-5分鐘 | 散步、慢跑動線 |
| 國家漫畫博物館（審計新村周邊） | 文化園區 | 車程約8分鐘 | 假日文化散步 |
| 公館公園 | 鄰里公園 | 車程約5分鐘 | 親子休閒、長輩活動 |
| 中興大學校園 | 大學綠地 | 車程約5-8分鐘 | 大片綠地與康橋水岸 |
④ 交通建設
約1km
台鐵五權車站
（距離）
（距離）
30米
復興路三段
（巷口）
（巷口）
8min
台中火車站
（車程）
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
（車程）
09 STATUS
社區現況與管理品質分析
| 項目 | 現況 | 買方印象 | 銷售重點 |
|---|---|---|---|
| 屋齡約37年 | 1988年前後完工 | 結構老、維護成本高 | 帶看前先確認外牆、管線、電梯與修繕基金 |
| 單價低 | 近5年約14-21萬/坪 | 總價門檻低、首購與投資都會看 | 以同社區成交為底，不跟新屋比單價 |
| 戶型多元 | 2-5房、28-83坪 | 同社區價差大 | 先確認本戶坪數與格局，再選對比較對象 |
| 整修後轉手 | 同戶半年內三次成交 | 屋況好壞差距明顯 | 屋主要決定：原況出售，還是整理後再賣 |
| 無車位成交 | 近年實登皆未含車位 | 有車買方會卻步 | 主動提供周邊月租車位資訊 |
| 收租改套房 | 待售物件主打4套房收租 | 投資買方存在 | 合法性、消防與管委會規約要先查清楚 |
國資圖旁・16層・78戶・近5年約14-21萬/坪——屋況決定價格落在區間哪一端
10–11 UNIT ANALYSIS
樓層、坪數、格局競爭力
| 條件分類 | 優勢 | 劣勢 | 適合買方 | 預估影響 |
|---|---|---|---|---|
| 高樓層（12-16F） | 視野與採光較好 | 老電梯等待時間長 | 重視野買方 | 近年成交17-21萬/坪 |
| 中樓層（6-11F） | 採光與便利兼顧 | 視野普通 | 主力買方 | 近年成交15-21萬/坪（屋況差異大） |
| 低樓層（2-5F） | 總價最低 | 採光與巷弄音量要看面向 | 預算型・長輩同住 | 歷年成交偏低 |
| 2房（約28-36坪） | 總價約500-735萬 | 房間數少 | 首購・單身・小家庭 | 流動性最好 |
| 3-4房（約39-55坪） | 總價約640-1,060萬 | 屋況落差大 | 家庭換屋・整修投資 | 主要成交型態 |
| 5房大坪數（55-83坪） | 空間大、可改套房 | 總價與整修費高 | 大家庭・收租投資 | 買方少，要找對的人 |
寶璽龍門世家的價值，在於「國資圖旁的位置＋南區電梯大樓裡少見的低總價」。
37年屋齡是事實，買方一定會問；但同一戶在半年內從638萬賣到800萬，也說明只要屋況整理好，買方願意多付。屋主要先決定：原況出售給整修投資客，還是整理後賣給自住家庭——這兩條路的定價與買方完全不同。
12 PRICE RECORDS
實價登錄：最新10筆成交明細
資料來源：內政部實價登錄／5168 實價登錄比價王整理（擷取日 2026-09-17）｜全社區共23筆，總價140-1,488萬，近年成交皆未含車位。113年11月3樓41.5坪300萬（7.2萬/坪）明顯偏離行情，疑為特殊交易，不列入行情判斷。10樓之2於111年12月、112年3月、112年6月三度成交。
20.6萬
近5年最高/坪
約17-20萬
近期成交帶
23筆
累計成交
500-1,488萬
近5年總價帶
| 成交年月 | 樓層 | 格局 | 總坪數（坪） | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 114年10月 | 13樓之6 | 5房 | 55.32 | 940 | 17.0 |
| 114年08月 | 6樓之5 | 2房 | 27.77 | 500 | 18.0 |
| 113年11月 | 3樓之1（疑特殊交易） | 2房 | 41.50 | 300 | 7.2 |
| 112年09月 | 9樓之2 | 4房 | 54.23 | 1,060 | 19.6 |
| 112年06月 | 10樓之2 | 3房 | 38.97 | 800 | 20.5 |
| 112年06月 | 10樓之3 | 3房 | 46.60 | 920 | 19.7 |
| 112年03月 | 10樓之2 | 3房 | 38.97 | 670 | 17.2 |
| 111年12月 | 10樓之2 | 3房 | 38.97 | 638 | 16.4 |
| 111年04月 | 15樓之2 | 5房 | 72.35 | 1,488 | 20.6 |
| 110年12月 | 14樓之6 | 2房 | 35.89 | 735 | 20.5 |
13 MARKET TREND
現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。
快速成交
14-16萬/坪
原況・低樓層・需整修
合理成交
17-20萬/坪
近期成交帶，屋況一般到良好
挑戰高價
20-22萬/坪
整修完成・高樓層・格局方正
14 COMPETITOR
周邊競品社區比較
| 社區名稱 | 屋齡 | 近一年均價* | 主力坪數 | 優勢 | 劣勢 |
|---|---|---|---|---|---|
| 寶璽龍門世家（本案） | 約37年 | 17-20萬/坪 | 28-83坪 | 國資圖旁・16層・78戶 | 屋齡高、無車位成交 |
| 大東家南園 | 約42年 | 約27萬/坪 | 中坪數 | 學府路・203戶 | 屋齡更高但單價較高，大社區流動性好 |
| 鼎泰鑫極 | 約15年 | 25-31萬/坪 | 總坪49-66坪 | 復興路三段・30戶 | 屋齡差22年，單價高約10萬 |
| 興大觀 | 約18年 | 32-44萬/坪 | 總坪34-45坪 | 同學區・98戶 | 中古屋的上一個價格層 |
| 女王萬歲 | 約5年 | 45-54萬/坪 | 21-39坪 | 同路段・169戶 | 新大樓，買方族群不同 |
| 大閱恆好 | 新屋 | 45-47萬/坪 | 27-36坪 | 復興路三段・42戶 | 新屋天花板 |
同一條路上，新屋46萬、15年屋31萬、本案17-20萬——價差主要是屋齡、車位與屋況。
最該注意的是大東家南園：屋齡更高，近一年卻約27萬/坪。本案的折價不只來自屋齡，也來自大坪數、無車位與屋況落差，這些是屋主可以改善或說明的地方。（比較案數字為5168公開資料參考整理，以實價登錄為準）
15 BUYER PROFILE
買方輪廓分析
| 買方類型 | 核心需求 | 最在意問題 | 銷售話術方向 |
|---|---|---|---|
| 首購族 | 2房500萬級、電梯大樓 | 總價與貸款成數 | 先講清楚老屋貸款成數與年限 |
| 整修投資客 | 低單價、可整理轉手 | 買進價與整修成本 | 原況出售時的主力買方，議價會比較硬 |
| 收租投資族 | 大坪數改套房 | 租金報酬與合法性 | 提醒隔間、消防與管委會規約要先查 |
| 學區家庭 | 大同國小・光明國中・國資圖 | 屋況與學區 | 整理後的3房最能打動這群人 |
| 長輩同住家庭 | 電梯、醫療近、總價低 | 電梯與無障礙 | 說明電梯維護與修繕紀錄 |
| 南區在地換屋族 | 從公寓換電梯大樓 | 舊屋出售與銜接 | 用總價差距說明換屋可行性 |
16 SALES STRATEGY
本戶銷售定位與包裝策略
| 策略項目 | 內容說明 |
|---|---|
| 本戶最大賣點 | 國資圖旁＋大同光明學區＋南區電梯大樓裡少見的低總價 |
| 本戶最大疑慮 | 屋齡約37年、近年成交皆無車位、屋況落差大 |
| 先做決定 | 原況出售（買方＝投資客，價格偏區間下緣）或整理後出售（買方＝自住家庭，可挑戰20萬以上） |
| 主打目標買方 | 首購族＋學區家庭＋整修投資客（視出售路線調整） |
| 廣告主軸 | 「國資圖旁・電梯大樓・總價親民・學區生活圈」 |
| 拍攝重點 | 室內採光與整理後空間・國資圖與綠園道步行動線・社區大廳與電梯 |
| 議價防守點 | 同社區112年成交19.6-20.5萬/坪、同戶整修後800萬的成交紀錄 |
三組廣告標題方向
總價型
「南區電梯大樓・2房500萬級・國資圖旁」
生活型
「走路到國資圖・大同光明學區・生活機能現成」
空間型
「4-5房大空間・一坪不到20萬・自住或規劃收租」
17 SERVICE PROCESS
小蟲的完整銷售流程
① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
老大樓屋況落差與出售路線（原況／整理後）的定價策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成
「老大樓的價格差距，多半不是地段造成的，是屋況與包裝造成的；屋主能掌握的，正是這一段。」
18 WHY CHOOSE ME
為什麼選擇小蟲
| 比較項目 | 一般房仲 | 小蟲的做法 |
|---|---|---|
| 接觸方式 | 發名片、問要不要賣 | 帶社區企劃書與行情判斷到府 |
| 估價方式 | 參考鄰居或網路開價 | 拆解23筆實價、樓層差、坪數、稀缺性 |
| 銷售工具 | 傳統照片文字上架 | AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖 |
| 曝光策略 | 上架被動等詢問 | 主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及 |
| 屋主回報 | 有成效才回報 | 週期報告＋買方市場回饋整理 |
| 議價策略 | 買方出價見機行事 | 事前建立老大樓屋況分級與出售路線的定價邏輯，全程護盤 |
| 服務定位 | 一般仲介 | 置產軍師＋成交策略顧問 |
從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證
FAQ
常見問答｜寶璽龍門世家
Q．寶璽龍門世家現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，寶璽龍門世家參考行情帶約 17-20萬/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．寶璽龍門世家值得買嗎？
寶璽龍門世家的條件是南區、復興路三段111巷1號、16層、78戶、國資圖旁、2-5房低總價老大樓。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．寶璽龍門世家的學區是哪些？
大同國小・光明國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣寶璽龍門世家的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對寶璽龍門世家做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
- ① 先確認本戶屋況、坪數、格局與修繕紀錄，決定原況出售還是整理後出售
- ② 用同社區近年成交，把本戶定位在14-21萬/坪區間的哪一段
- ③ 算清楚整理成本與可能多賣的價差，再決定開價與檢討時間點
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有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗
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