重點摘要
這一頁回答三個問題：① 龍寶悅臻邸 現在的參考行情帶是多少（約 46-49萬/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣龍寶悅臻邸的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：烏日、三榮路二段198號、56戶、15層、67-99坪大坪數、龍寶建設是龍寶悅臻邸的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中烏日在地房仲）
👉 小結：烏日、三榮路二段198號、56戶、15層、67-99坪大坪數、龍寶建設是龍寶悅臻邸的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中烏日在地房仲）
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「56戶、大坪數、龍寶出品，單價是全區最高的，買方要的是品質不是便宜」
— 置產軍師 賴小蟲
02 INSIGHT
高鐵特區的單價天花板，買方少但認同度高，不必跟中古屋比價
1
單價最高
市場現實
近一年約47.9萬/坪
小蟲的做法
全高鐵特區最高，甚至高於部分新案
2
精品小社區
市場現實
56戶、15層
小蟲的做法
低密度、公設完整，走的是品質路線
3
純大坪數
市場現實
含車位67-99坪
小蟲的做法
總價1,611-3,356萬，買方池窄但精準
4
成交稀少
市場現實
11年累計83筆
小蟲的做法
一年只有幾筆，定價更需要鄰案佐證
03 PROFILE
龍寶悅臻邸 基本資料總覽
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 社區名稱 | 龍寶悅臻邸 |
| 地址 | 台中市烏日區三榮路二段198號 |
| 行政區 | 台中市烏日區（烏日高鐵特區・三榮路二段） |
| 建商 | 龍寶建設（名傑營造） |
| 完工年份 | 約2015年（民國104年），屋齡約11年＊依實登屋齡推估，以使用執照為準 |
| 總戶數 | 56戶 |
| 樓層規劃 | 地上15層（依實登樓層資料） |
| 主力坪數 | 實登含車位約67-99坪，3-4房 |
| 車位型態 | 坡道平面；單車位約11.86坪、雙車位約23.73坪（實登車位價90-260萬） |
| 公設比 | ＊待確認（以謄本為準） |
| 公設 | 中庭花園、SPA、健身房、視聽中心、遊戲室、媽媽教室、交誼廳、桌球室 |
| 學區 | 旭光國小・烏日國中（以教育局公告為準） |
| 社區特色 | 龍寶品牌・56戶低密度・大坪數・公設完整・高鐵特區 |
04 POSITIONING
龍寶悅臻邸 在區域市場中的定位
| 定位類型 | 符合度 | 關鍵依據 | 對房價的影響 |
|---|---|---|---|
| 品牌精品型 | ★★★★★ | 龍寶建設，台中口碑建商 | 品牌是本案最強的護城河 |
| 低密度型 | ★★★★★ | 56戶、15層 | 住戶單純、電梯不用等 |
| 大坪數型 | ★★★★★ | 67-99坪、3-4房 | 換屋終點型產品 |
| 公設完整型 | ★★★★ | SPA、健身房、視聽、桌球室 | 小社區卻有完整公設 |
| 保值型 | ★★★★ | 單價全區最高且穩定 | 近五年單價從34萬走到49.9萬 |
| 流動性 | ★★ | 11年只有83筆成交 | 買方少，銷售要有耐心 |
| 管理費 | ★★★ | 大坪數＋完整公設 | 持有成本要先算清楚 |
05–08 LOCATION
四大地段價值
① 學區：旭光國小・烏日國中，高鐵特區文教帶
| 學校名稱 | 類型 | 距離/車程 | 對買方的吸引力 |
|---|---|---|---|
| 旭光國小 | 國小（學區） | 車程約3-5分鐘 | 烏日在地國小，接送方便 |
| 烏日國中 | 國中（學區） | 車程約5分鐘 | 學區國中 |
| 九德國小・烏日國小 | 國小（周邊選擇） | 車程約5-8分鐘 | 以教育局公告為準 |
| 明道中學 | 私立完全中學 | 車程約10分鐘 | 南屯知名私校，通勤可及 |
| 嶺東科大／中山醫大 | 大學 | 車程約12-18分鐘 | 周邊文教與醫療資源 |
旭光國小＋烏日國中——高鐵特區學區單純，帶小孩家庭的動線好安排
實際學區以各年度教育局公告與本戶門牌為準。
② 商場機能：高鐵站體商場・烏日市區生活圈
| 機能類型 | 名稱 | 距離/車程 | 對生活便利的影響 |
|---|---|---|---|
| 高鐵台中站商場 | 站體商場、餐飲、超市 | 車程約5分鐘 | 通勤順路採買 |
| 烏日市區商圈 | 傳統市場、餐飲、診所 | 車程約5-8分鐘 | 日常機能 |
| 全聯、家樂福 | 超市量販 | 車程約5-10分鐘 | 日常採買 |
| 大里仁化商圈 | 跨區購物 | 車程約15分鐘 | 週末消費 |
| 南屯五期／八期商圈 | 百貨與連鎖商業 | 車程約15-20分鐘 | 高端消費要跨區 |
| 醫療 | 林新醫院、澄清中港院區 | 車程約15-20分鐘 | 就醫要開車，是這一區的現實 |
③ 公園綠地：筏子溪與高鐵特區綠帶
| 綠地名稱 | 類型 | 距離 | 對居住品質的影響 |
|---|---|---|---|
| 筏子溪河岸 | 河濱綠帶 | 車程約5分鐘 | 散步、自行車道 |
| 高鐵特區帶狀公園 | 重劃區綠地 | 步行可達 | 日常散步 |
| 烏日運動公園 | 運動公園 | 車程約8分鐘 | 球場、跑道 |
| 知高圳步道 | 登山步道 | 車程約10分鐘 | 假日踏青 |
| 成功嶺周邊綠地 | 大面積綠帶 | 車程約8分鐘 | 視野開闊 |
| 學田公園 | 鄰里公園 | 車程約5分鐘 | 親子休閒 |
④ 交通建設
5min
高鐵台中站
（車程）
（車程）
5min
台鐵新烏日站
（車程）
（車程）
5min
中彰快速道路
（車程）
（車程）
10min
王田交流道
（車程）
（車程）
09 STATUS
社區現況與管理品質分析
| 項目 | 現況 | 買方印象 | 銷售重點 |
|---|---|---|---|
| 屋齡約11年 | 2015年完工 | 結構與管理成熟 | 龍寶的管理口碑是賣點 |
| 純大坪數 | 67-99坪 | 總價門檻2,000萬以上 | 買方池窄，要找對的人 |
| 單價最高 | 近一年約47.9萬/坪 | 高於同區新案 | 用品牌、公設與低密度支撐 |
| 成交稀少 | 一年約1-3筆 | 行情容易被單筆影響 | 定價要拿鄰案一起看 |
| 目前1筆待售 | 開價4,580萬 | 競爭少但也缺參考 | 與該戶條件做出區隔 |
| 公設維運 | SPA、健身房等 | 管理費較高 | 主動揭露，避免後段議價卡關 |
龍寶品牌・56戶・大坪數・近一年約47.9萬/坪——全區單價天花板，賣的是品質不是價格
10–11 UNIT ANALYSIS
樓層、坪數、格局競爭力
| 條件分類 | 優勢 | 劣勢 | 適合買方 | 預估影響 |
|---|---|---|---|---|
| 高樓層（11-15F） | 視野最好 | 總價最高 | 重視野買方 | 111年9月15樓成交36.8萬（當時行情） |
| 中樓層（6-10F） | 採光視野均衡 | 視野普通 | 主力買方 | 115年6月9樓成交49.9萬 |
| 低樓層（3-5F） | 總價相對低 | 視野受限 | 長輩同住 | 113年12月3樓成交47.4萬 |
| 4房（約75-99坪） | 格局完整 | 總價3,000萬以上 | 三代同堂 | 114年10月成交45.9萬 |
| 3房（約67-87坪） | 空間大、好規劃 | 總價2,100-3,356萬 | 換屋家庭 | 主力成交型態 |
| 雙車位戶 | 約23.73坪 | 加分明顯 | 兩台車家庭 | 實登車位價約180-260萬 |
龍寶悅臻邸的價值，在於「龍寶品牌＋56戶低密度＋完整公設」三件事，在烏日少見。
它的單價是全高鐵特區最高的，買方不是來撿便宜的，是認同品牌與居住品質。所以銷售重點不在跟鄰案比單價，而在把低密度、公設與管理講清楚。但也要誠實：一年只有一到三筆成交，要賣得好就要有時間，或找到對的那一位買方。
12 PRICE RECORDS
實價登錄：最新10筆成交明細
資料來源：內政部實價登錄／5168 實價登錄比價王整理（擷取日 2026-10-22）｜累計83筆、總價1,611-3,356萬，近一年平均約47.9萬/坪。總價含車位（約90-260萬），房屋單價為扣除車位後之單價。
49.9萬
近一年最高/坪
約47.9萬
近一年平均/坪
83筆
11年累計成交
2,130-3,356萬
近五年總價帶
| 成交年月 | 樓層 | 格局 | 總坪數（坪） | 總價（萬） | 房屋單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 115年06月 | 9樓之3 | 3房 | 87.35 | 3,356 | 49.9 |
| 114年10月 | 7樓之3 | 4房 | 75.49 | 3,050 | 45.9 |
| 113年12月 | 3樓之2 | 3房 | 87.46 | 3,200 | 47.4 |
| 113年03月 | 10樓之2 | 3房 | 87.46 | 3,060 | 45.2 |
| 113年01月 | 8樓之5 | 4房 | 92.83 | 3,140 | 42.6 |
| 112年05月 | 3樓之1 | 4房 | 99.38 | 3,245 | 40.3 |
| 111年10月 | 5樓之1 | 3房 | 99.38 | 3,130 | 37.9 |
| 111年09月 | 15樓之3 | 3房 | 67.31 | 2,130 | 36.8 |
| 110年09月 | 3樓之5 | 3房 | 92.83 | 2,560 | 34.2 |
| 110年06月 | 12樓之1 | 4房 | 99.38 | 2,500 | 30.4 |
13 MARKET TREND
現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。
快速成交
42-45萬/坪
低樓層・屋況普通
合理成交
46-49萬/坪
近一年成交帶
挑戰高價
50-53萬/坪
高樓層・屋況佳・雙車位
14 COMPETITOR
周邊競品社區比較
| 社區名稱 | 屋齡 | 近一年均價* | 主力坪數 | 優勢 | 劣勢 |
|---|---|---|---|---|---|
| 龍寶悅臻邸（本案） | 約11年 | 46-49萬/坪 | 67-99坪 | 三榮路二段・56戶・龍寶・完整公設 | 成交稀少 |
| 精銳潮 | 約4年 | 43-49萬/坪 | 34-58坪 | 榮和路・132戶 | 屋齡新7年但坪數小一半 |
| 櫻花大綻 | 預售 | 46-48萬/坪 | 34-55坪 | 環河路五段・428戶・新案 | 新案同價位，坪數小 |
| 櫻花悅綻 | 約1年 | 38-40萬/坪 | 47-66坪 | 三榮路二段・74戶・新成屋 | 同路段新屋，單價反而低 |
| 富旺世界之翼 | 約9年 | 37-41萬/坪 | 47-120坪 | 環河路五段・174戶 | 同為大坪數，單價低一階 |
| 富都灣 | 約12年 | 33-38萬/坪 | 36-57坪 | 環河路五段・172戶 | 屋齡相近、價格帶最低 |
同樣11-12年屋齡，本案約47.9萬、富都灣約34萬，差距近14萬一坪——這就是品牌、戶數與公設的價差。
賣這個社區不要用「比隔壁便宜」當訴求，要用「為什麼它一直比隔壁貴」來說服。（比較案數字為5168公開資料參考整理，以實價登錄為準）
15 BUYER PROFILE
買方輪廓分析
| 買方類型 | 核心需求 | 最在意問題 | 銷售話術方向 |
|---|---|---|---|
| 高資產換屋族 | 品牌、低密度、大坪數 | 屋況與管理 | 主打龍寶管理與56戶單純 |
| 三代同堂 | 4房75-99坪 | 空間與車位 | 主推大坪數＋雙車位 |
| 重公設家庭 | SPA、健身房、遊戲室 | 管理費 | 用公設使用率說服，誠實講費用 |
| 品牌信仰者 | 龍寶建設口碑 | 二手接受度 | 拿龍寶其他社區行情對照 |
| 高鐵通勤商務客 | 高鐵5分鐘 | 商務往來便利 | 強調時間價值 |
| 置產族 | 單價穩定成長 | 流動性 | 誠實說明一年成交筆數少 |
16 SALES STRATEGY
本戶銷售定位與包裝策略
| 策略項目 | 內容說明 |
|---|---|
| 本戶最大賣點 | 龍寶品牌＋56戶低密度＋完整公設＋大坪數，高鐵特區唯一組合 |
| 本戶最大疑慮 | 總價門檻高、一年成交僅1-3筆，銷售期可能拉長 |
| 定價先確認 | 本戶坪數、車位數與屋況；大坪數戶的每坪單價通常略低，要分開看 |
| 主打目標買方 | 高資產換屋族＋三代同堂＋品牌信仰者 |
| 廣告主軸 | 「龍寶出品・56戶低密度・大坪數＋完整公設」 |
| 拍攝重點 | 中庭花園與公設・室內空間感・管理品質・高鐵通勤動線 |
| 議價防守點 | 115年9樓成交49.9萬的紀錄，以及與同屋齡富都灣14萬/坪的品牌價差 |
三組廣告標題方向
品牌型
「龍寶建設・56戶低密度・烏日高鐵特區精品宅」
空間型
「大坪數三四房・SPA健身房桌球室・住得下也住得好」
保值型
「五年單價從34萬走到近50萬・全區單價指標」
17 SERVICE PROCESS
小蟲的完整銷售流程
① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
精品小社區、成交稀少的品牌定價策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成
「成交少不代表賣不掉，代表要等對的買方；這種案子比的是耐心與呈現，不是降價速度。」
18 WHY CHOOSE ME
為什麼選擇小蟲
| 比較項目 | 一般房仲 | 小蟲的做法 |
|---|---|---|
| 接觸方式 | 發名片、問要不要賣 | 帶社區企劃書與行情判斷到府 |
| 估價方式 | 參考鄰居或網路開價 | 拆解83筆實價、樓層差、坪數、稀缺性 |
| 銷售工具 | 傳統照片文字上架 | AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖 |
| 曝光策略 | 上架被動等詢問 | 主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及 |
| 屋主回報 | 有成效才回報 | 週期報告＋買方市場回饋整理 |
| 議價策略 | 買方出價見機行事 | 事前建立品牌溢價與成交稀少社區的定價邏輯，全程護盤 |
| 服務定位 | 一般仲介 | 置產軍師＋成交策略顧問 |
從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證
FAQ
常見問答｜龍寶悅臻邸
Q．龍寶悅臻邸現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，龍寶悅臻邸參考行情帶約 46-49萬/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．龍寶悅臻邸值得買嗎？
龍寶悅臻邸的條件是烏日、三榮路二段198號、56戶、15層、67-99坪大坪數、龍寶建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．龍寶悅臻邸的學區是哪些？
旭光國小・烏日國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣龍寶悅臻邸的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對龍寶悅臻邸做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
- ① 確認本戶坪數、車位與屋況，大坪數戶的單價邏輯要分開算
- ② 用115年49.9萬的成交與同屋齡鄰案對照，撐住品牌價差
- ③ 排出較長的曝光節奏，鎖定高資產買方，不急著降價
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從業2010年｜15年實戰經驗
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