蟲哥在地市場觀察
台中市烏日區
榮和路26、28號
烏日高鐵特區｜榮和路｜精銳建設
銷售企劃書
精銳潮
烏日・榮和路26、28號・132戶・12層・2-3房・精銳建設
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2022
完工年份
132戶
中型社區
34-58坪
含車位總坪
約47.7萬*
近兩年成交/坪
重點摘要 這一頁回答三個問題：① 精銳潮 現在的參考行情帶是多少（約 46-49萬/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣精銳潮的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：烏日、榮和路26、28號、132戶、12層、2-3房、精銳建設是精銳潮的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中烏日在地房仲）
“
「屋齡四年、單價近48萬，這裡證明了一件事：烏日的新屋，撐得住市區級的價格」
— 置產軍師 賴小蟲
02 INSIGHT

高鐵特區屋齡最輕的二手案，價格緊貼新案，賣點在屋況與時間差

1
屋齡輕
市場現實
約2022年完工、屋齡約4年
小蟲的做法
二手市場裡最接近新屋的選擇
2
單價高
市場現實
近兩年約47.7萬/坪
小蟲的做法
幾乎與預售新案同價
3
產品可入手
市場現實
含車位34-58坪、2-3房
小蟲的做法
總價760-2,292萬，首購到換屋都接得住
4
成交活躍
市場現實
累計161筆實登
小蟲的做法
行情透明，定價有依據
03 PROFILE

精銳潮　基本資料總覽

項目內容
社區名稱精銳潮
地址台中市烏日區榮和路26號、28號
行政區台中市烏日區（烏日高鐵特區・榮和路）
建商悅築建設、精銳建設（悅騰建設營造）
完工年份約2022年（民國111年），屋齡約4年＊依實登屋齡推估，以使用執照為準
總戶數132戶
樓層規劃地上12層（依實登樓層資料）
主力坪數實登含車位：2房約34-45坪、3房約47-58坪
車位型態坡道平面；單車位約9.02坪、雙車位約18.05坪（實登車位價122-250萬）
公設比＊待確認（以謄本為準）
公設健身房、遊戲室、交誼廳、會議室、屋頂花園
學區旭光國小・烏日國中（以教育局公告為準）
社區特色屋齡4年・132戶・2-3房可入手・公設實用・近高鐵
04 POSITIONING

精銳潮　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
近新屋型★★★★★屋齡約4年二手市場最接近新屋的選擇
價格指標型★★★★★近兩年約47.7萬/坪高鐵特區二手單價最高之一
可入手型★★★★2房34-45坪總價門檻相對低
公設實用型★★★★健身房、遊戲室、交誼廳、屋頂花園公設不多但常用
成交透明型★★★★161筆實登定價依據充足
雙鐵通勤★★★★高鐵、新烏日站車程5分鐘通勤族接受度高
供給★★★目前2筆待售競爭少，是現在賣的優勢
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：旭光國小・烏日國中，高鐵特區文教帶

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
旭光國小國小（學區）車程約3-5分鐘烏日在地國小，接送方便
烏日國中國中（學區）車程約5分鐘學區國中
九德國小・烏日國小國小（周邊選擇）車程約5-8分鐘以教育局公告為準
明道中學私立完全中學車程約10分鐘南屯知名私校，通勤可及
嶺東科大／中山醫大大學車程約12-18分鐘周邊文教與醫療資源
旭光國小＋烏日國中——高鐵特區學區單純，帶小孩家庭的動線好安排
實際學區以各年度教育局公告與本戶門牌為準。

② 商場機能：高鐵站體商場・烏日市區生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
高鐵台中站商場站體商場、餐飲、超市車程約5分鐘通勤順路採買
烏日市區商圈傳統市場、餐飲、診所車程約5-8分鐘日常機能
全聯、家樂福超市量販車程約5-10分鐘日常採買
大里仁化商圈跨區購物車程約15分鐘週末消費
南屯五期／八期商圈百貨與連鎖商業車程約15-20分鐘高端消費要跨區
醫療林新醫院、澄清中港院區車程約15-20分鐘就醫要開車，是這一區的現實

③ 公園綠地：筏子溪與高鐵特區綠帶

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
筏子溪河岸河濱綠帶車程約5分鐘散步、自行車道
高鐵特區帶狀公園重劃區綠地步行可達日常散步
烏日運動公園運動公園車程約8分鐘球場、跑道
知高圳步道登山步道車程約10分鐘假日踏青
成功嶺周邊綠地大面積綠帶車程約8分鐘視野開闊
學田公園鄰里公園車程約5分鐘親子休閒

④ 交通建設

5min
高鐵台中站
（車程）
5min
台鐵新烏日站
（車程）
5min
中彰快速道路
（車程）
10min
王田交流道
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
屋齡約4年2022年完工屋況接近新屋主打近新屋況，省裝潢
單價緊貼新案近兩年約47.7萬買方會問為何不買新案用即買即住與總價差回應
2-3房含車位34-58坪總價可入手首購到換屋都能對應
132戶中型規模管理與流動性平衡不像大案競爭，也不像小案冷清
目前僅2筆待售同社區競爭最少現在賣的時機點好強調稀缺性
車位價差單車位122-127萬、雙車位234-250萬影響總價先確認本戶車位數
屋齡4年・132戶・2-3房・近兩年約47.7萬/坪——同社區只有2筆在賣，現在是好時機
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層（9-12F）視野最好總價較高重視野買方114年2月11樓成交45.9萬
中樓層（5-8F）採光視野均衡視野普通主力買方約44.8-54.7萬/坪
低樓層（2-4F）總價相對低視野受限預算型買方約43.5-47.3萬/坪
3房（約47-58坪）格局完整總價1,762-2,292萬換屋家庭主力成交帶
2房（約34-45坪）總價可入手坪數較小首購・置產流動性最好
雙車位戶約18.05坪稀有兩台車家庭實登約234-250萬
精銳潮的價值，在於「屋齡只有四年＋總價可入手＋同社區現在只有兩戶在賣」。
它的單價跟預售新案幾乎一樣，買方一定會問「那我為什麼不買新的」。答案有兩個：即買即住，不用等兩三年；同樣預算在新案只能買小一號。再加上現在同社區競爭少，這是屋主少見的有利位置。
12 PRICE RECORDS

實價登錄：最新10筆成交明細

資料來源：內政部實價登錄／5168 實價登錄比價王整理（擷取日 2026-10-22）｜累計161筆、總價760-2,292萬，近兩年平均約47.7萬/坪。總價含車位（約122-250萬），房屋單價為扣除車位後之單價。

54.7萬
近兩年最高/坪
約47.7萬
近兩年平均/坪
161筆
累計成交
1,375-2,292萬
近三年總價帶
成交年月樓層格局總坪數（坪）總價（萬）房屋單價（萬/坪）
114年08月8樓之23房56.682,00045.3
114年03月8樓之52房44.641,71844.8
114年02月11樓之53房44.641,76245.9
114年02月5樓之13房48.712,29254.7
113年07月2樓之23房47.661,95047.3
112年11月6樓之72房34.551,37549.1
112年10月4樓之62房52.471,73043.5
112年09月10樓之52房44.641,65042.9
112年07月10樓之13房57.822,18048.5
112年05月11樓之13房57.741,95042.8
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
43-45萬/坪
低樓層・急售
合理成交
46-49萬/坪
近兩年成交帶
挑戰高價
50-54萬/坪
高樓層・好格局・屋況佳
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
精銳潮（本案）約4年46-49萬/坪34-58坪榮和路・132戶・近新屋目前僅2筆待售
櫻花大綻預售46-48萬/坪34-55坪環河路五段・428戶・新案同價位但要等交屋
龍寶悅臻邸約11年46-49萬/坪67-99坪三榮路二段・56戶・龍寶同單價但大坪數、總價高
櫻花悅綻約1年38-40萬/坪47-66坪三榮路二段・74戶更新但單價反而低
富旺世界之翼約9年37-41萬/坪47-120坪環河路五段・174戶屋齡高5年，單價低約8萬
富都灣約12年33-38萬/坪36-57坪環河路五段・172戶價格帶最低
本案與預售的櫻花大綻幾乎同價，但買方今天就能入住，不用等兩三年——這是最直接的說服點。
而跟屋齡9年的世界之翼比，單價貴約8萬一坪，差的就是五年屋齡與屋況。（比較案數字為5168公開資料參考整理，以實價登錄為準）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
首購族2房34-45坪總價與貸款先算青安條件
小家庭換屋3房47-58坪格局與車位主推3房＋平面車位
等不及新案的買方即買即住與新案的價差強調不用等交屋
雙鐵通勤族高鐵、新烏日站5分鐘通勤時間實走動線
置產收租族屋齡新、好出租租金與報酬誠實說明烏日租賃需求
比價型買方同時看櫻花大綻新屋 vs 近新屋拿兩案實登直接對照
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點屋齡僅4年＋同社區只有2筆在賣＋總價可入手
本戶最大疑慮單價已接近新案，買方會拿預售案比較
定價先確認本戶樓層、格局、車位數與屋況裝潢
主打目標買方首購族＋小家庭換屋＋等不及新案的買方
廣告主軸「屋齡四年近新屋・即買即住・高鐵五分鐘」
拍攝重點室內屋況與採光・公設（健身房、屋頂花園）・車位動線
議價防守點161筆實登的46-49萬成交帶，以及同社區僅2筆待售的稀缺性

三組廣告標題方向

近新型
「屋齡四年・即買即住・不用等交屋」
入手型
「2房總價1,300萬起・3房含平車・高鐵特區」
稀缺型
「同社區僅兩戶釋出・132戶中型社區」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
近新屋對上預售新案的差異化定價策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「買方拿新案跟你比的時候，你要賣的不是便宜，是時間——今天就能住進去。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解161筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立近新屋與預售新案的價差防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證
FAQ

常見問答｜精銳潮

Q．精銳潮現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，精銳潮參考行情帶約 46-49萬/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．精銳潮值得買嗎？
精銳潮的條件是烏日、榮和路26、28號、132戶、12層、2-3房、精銳建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．精銳潮的學區是哪些？
旭光國小・烏日國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣精銳潮的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對精銳潮做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 確認本戶樓層、車位與屋況，定位在46-49萬/坪的哪一段
  • ② 用櫻花大綻的預售成交對照，把「即買即住」的價值算成數字
  • ③ 趁同社區只有兩戶在賣的時機，排出緊湊的曝光節奏
預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費
置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
LINE：lin.ee/WMtOd6K
地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗