重點摘要
這一頁回答三個問題：① 櫻花悅綻 現在的參考行情帶是多少（約 38-40萬/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣櫻花悅綻的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：烏日、三榮路二段59號、74戶、13層、3-4房新成屋、櫻花建設是櫻花悅綻的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中烏日在地房仲）
👉 小結：烏日、三榮路二段59號、74戶、13層、3-4房新成屋、櫻花建設是櫻花悅綻的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中烏日在地房仲）
“
「剛交屋的新成屋，74戶、單純好管理，但第一批轉手就是行情的開端」
— 置產軍師 賴小蟲
02 INSIGHT
交屋一年的新社區，行情剛成形，定價決定後面所有人
1
新成屋
市場現實
2025年前後交屋，屋齡約1年
小蟲的做法
屋況新、保固期內，是最大賣點
2
戶數單純
市場現實
74戶、13層
小蟲的做法
住戶單純、管理費負擔相對輕
3
行情剛成形
市場現實
155筆實登（含預售）
小蟲的做法
二手成交樣本少，你的開價會成為指標
4
目前7筆待售
市場現實
開價2,080-2,398萬
小蟲的做法
同社區在賣的不多，但買方也不多
03 PROFILE
櫻花悅綻 基本資料總覽
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 社區名稱 | 櫻花悅綻 |
| 地址 | 台中市烏日區三榮路二段59號 |
| 行政區 | 台中市烏日區（烏日高鐵特區・三榮路二段） |
| 建商 | 櫻花建設（國城營造） |
| 完工年份 | 約2025年交屋，屋齡約1年＊依實登屋齡推估，以使用執照為準 |
| 總戶數 | 74戶 |
| 樓層規劃 | 地上13層（依實登樓層資料） |
| 主力坪數 | 實登含車位：3房約47-48坪、4房約66坪 |
| 車位型態 | 坡道平面；單車位約9.62坪、雙車位約19.23坪（實登車位價158-352萬） |
| 公設比 | ＊待確認（以謄本為準） |
| 學區 | 烏日國小・旭光國小・烏日國中（以教育局公告為準） |
| 社區特色 | 新成屋・74戶單純・三榮路二段・近高鐵與新烏日站 |
04 POSITIONING
櫻花悅綻 在區域市場中的定位
| 定位類型 | 符合度 | 關鍵依據 | 對房價的影響 |
|---|---|---|---|
| 新成屋型 | ★★★★★ | 2025年交屋、屋齡約1年 | 屋況新、保固期內 |
| 小社區單純 | ★★★★ | 74戶、13層 | 住戶單純、管理相對好掌握 |
| 實用坪數 | ★★★★ | 3房47坪、4房66坪 | 不過大、總價可控 |
| 雙鐵通勤 | ★★★★ | 高鐵、新烏日站車程5分鐘 | 通勤族首選地段 |
| 品牌延續 | ★★★ | 櫻花建設在地多案 | 二手接受度有基礎 |
| 行情未定 | ★★★ | 二手成交樣本仍少 | 第一批賣家影響後續行情 |
| 公設有限 | ★★ | 平台揭露資訊少 | 公設清單要以現場與管委會為準 |
05–08 LOCATION
四大地段價值
① 學區：旭光國小・烏日國中，高鐵特區文教帶
| 學校名稱 | 類型 | 距離/車程 | 對買方的吸引力 |
|---|---|---|---|
| 旭光國小 | 國小（學區） | 車程約3-5分鐘 | 烏日在地國小，接送方便 |
| 烏日國中 | 國中（學區） | 車程約5分鐘 | 學區國中 |
| 九德國小・烏日國小 | 國小（周邊選擇） | 車程約5-8分鐘 | 以教育局公告為準 |
| 明道中學 | 私立完全中學 | 車程約10分鐘 | 南屯知名私校，通勤可及 |
| 嶺東科大／中山醫大 | 大學 | 車程約12-18分鐘 | 周邊文教與醫療資源 |
旭光國小＋烏日國中——高鐵特區學區單純，帶小孩家庭的動線好安排
實際學區以各年度教育局公告與本戶門牌為準。
② 商場機能：高鐵站體商場・烏日市區生活圈
| 機能類型 | 名稱 | 距離/車程 | 對生活便利的影響 |
|---|---|---|---|
| 高鐵台中站商場 | 站體商場、餐飲、超市 | 車程約5分鐘 | 通勤順路採買 |
| 烏日市區商圈 | 傳統市場、餐飲、診所 | 車程約5-8分鐘 | 日常機能 |
| 全聯、家樂福 | 超市量販 | 車程約5-10分鐘 | 日常採買 |
| 大里仁化商圈 | 跨區購物 | 車程約15分鐘 | 週末消費 |
| 南屯五期／八期商圈 | 百貨與連鎖商業 | 車程約15-20分鐘 | 高端消費要跨區 |
| 醫療 | 林新醫院、澄清中港院區 | 車程約15-20分鐘 | 就醫要開車，是這一區的現實 |
③ 公園綠地：筏子溪與高鐵特區綠帶
| 綠地名稱 | 類型 | 距離 | 對居住品質的影響 |
|---|---|---|---|
| 筏子溪河岸 | 河濱綠帶 | 車程約5分鐘 | 散步、自行車道 |
| 高鐵特區帶狀公園 | 重劃區綠地 | 步行可達 | 日常散步 |
| 烏日運動公園 | 運動公園 | 車程約8分鐘 | 球場、跑道 |
| 知高圳步道 | 登山步道 | 車程約10分鐘 | 假日踏青 |
| 成功嶺周邊綠地 | 大面積綠帶 | 車程約8分鐘 | 視野開闊 |
| 學田公園 | 鄰里公園 | 車程約5分鐘 | 親子休閒 |
④ 交通建設
5min
高鐵台中站
（車程）
（車程）
5min
台鐵新烏日站
（車程）
（車程）
5min
中彰快速道路
（車程）
（車程）
10min
王田交流道
（車程）
（車程）
09 STATUS
社區現況與管理品質分析
| 項目 | 現況 | 買方印象 | 銷售重點 |
|---|---|---|---|
| 屋齡約1年 | 2025年交屋 | 保固期內、屋況新 | 主打新成屋，與中古屋拉開差距 |
| 74戶小社區 | 管理單純 | 公設規模不大 | 強調單純、低公設負擔 |
| 3-4房 | 含車位47-66坪 | 總價1,519-2,336萬 | 鎖定小家庭與換屋族 |
| 成交帶約36-42萬 | 近一年約39.4萬/坪 | 略低於新案 | 比新案便宜、比中古新，是本案的位置 |
| 7筆待售 | 同社區在賣不多 | 競爭壓力中等 | 仍要做出樓層與面向差異 |
| 車位價差大 | 單車位158-166萬、雙車位347-352萬 | 影響總價甚鉅 | 先確認本戶車位數 |
新成屋・74戶・3-4房・近一年約39.4萬/坪——用屋況與單純管理，對上新案的價差
10–11 UNIT ANALYSIS
樓層、坪數、格局競爭力
| 條件分類 | 優勢 | 劣勢 | 適合買方 | 預估影響 |
|---|---|---|---|---|
| 高樓層（11-13F） | 視野最好 | 總價較高 | 重視野買方 | 115年2月13樓成交41.9萬 |
| 中樓層（6-10F） | 採光視野均衡 | 視野普通 | 主力買方 | 約38.9-40萬/坪 |
| 低樓層（3-5F） | 總價相對低 | 視野受限 | 預算型家庭 | 約33.9-39.7萬/坪 |
| 4房（約66坪） | 含雙車位 | 總價約2,255-2,330萬 | 三代同堂 | 買方較少但總價高 |
| 3房（約47-48坪） | 含單車位 | 總價約1,519-1,725萬 | 主力換屋家庭 | 成交最密集 |
| 車位配置 | 單／雙車位 | 價差近200萬 | — | 定價前一定要先確認 |
櫻花悅綻的價值，在於「剛交屋的屋況＋74戶的單純＋高鐵特區地段」。
它卡在新案與中古之間：比櫻花大綻那種預售案便宜，又比九年以上的中古屋新。對買方來說這是最務實的一段；對屋主來說，因為二手成交樣本還少，你的開價會變成這個社區的參考點，更要有依據。
12 PRICE RECORDS
實價登錄：最新10筆成交明細
資料來源：內政部實價登錄／5168 實價登錄比價王整理（擷取日 2026-10-22）｜累計155筆（含預售）、總價1,519-2,336萬，近一年平均約39.4萬/坪。總價含車位（約158-352萬），房屋單價為扣除車位後之單價。
41.9萬
近一年最高/坪
約39.4萬
近一年平均/坪
155筆
累計成交
1,519-2,336萬
總價帶
| 成交年月 | 樓層 | 格局 | 總坪數（坪） | 總價（萬） | 房屋單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 115年05月 | 5樓之5 | 3房 | 48.31 | 1,725 | 35.7 |
| 115年05月 | 13樓之7 | 3房 | 47.37 | 1,638 | 39.0 |
| 115年04月 | 12樓之7 | 3房 | 47.38 | 1,636 | 38.9 |
| 115年03月 | 9樓之2 | 4房 | 66.47 | 2,255 | 40.3 |
| 115年02月 | 13樓之2 | 4房 | 66.47 | 2,330 | 41.9 |
| 115年02月 | 5樓之7 | 3房 | 47.38 | 1,663 | 39.7 |
| 115年01月 | 11樓之5 | 3房 | 48.31 | 1,715 | 40.0 |
| 113年08月 | 8樓之3 | 3房 | 47.73 | 1,449 | 33.9 |
| 113年06月 | 6樓之7 | 3房 | 56.99 | 1,626 | 33.9 |
| 113年08月 | A3棟8樓（預售） | 3房 | 47.73 | 1,449 | 33.9 |
13 MARKET TREND
現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。
快速成交
34-36萬/坪
低樓層・急售
合理成交
38-40萬/坪
近一年成交帶
挑戰高價
41-43萬/坪
高樓層・4房・屋況佳
14 COMPETITOR
周邊競品社區比較
| 社區名稱 | 屋齡 | 近一年均價* | 主力坪數 | 優勢 | 劣勢 |
|---|---|---|---|---|---|
| 櫻花悅綻（本案） | 約1年 | 38-40萬/坪 | 47-66坪 | 三榮路二段・74戶・新成屋 | 二手樣本仍少 |
| 櫻花大綻 | 預售 | 46-48萬/坪 | 34-55坪 | 環河路五段・428戶・同建商 | 新案價，坪數小一階 |
| 精銳潮 | 約4年 | 43-49萬/坪 | 34-58坪 | 榮和路・132戶 | 屋齡相近、單價較高 |
| 富旺世界之翼 | 約9年 | 37-41萬/坪 | 47-120坪 | 環河路五段・174戶 | 同價格帶但屋齡高8年 |
| 龍寶悅臻邸 | 約11年 | 42-50萬/坪 | 67-99坪 | 三榮路二段・56戶 | 同路段精品案 |
| 富都灣 | 約12年 | 33-38萬/坪 | 36-57坪 | 環河路五段・172戶 | 價格帶下緣 |
本案與富旺世界之翼的單價接近（都在37-41萬），但屋齡差了八年——這是本案最有力的說服點。
買方若拿中古屋比價，重點就放在保固、屋況與管線；若拿新案比，就談總價與可入手性。（比較案數字為5168公開資料參考整理，以實價登錄為準）
15 BUYER PROFILE
買方輪廓分析
| 買方類型 | 核心需求 | 最在意問題 | 銷售話術方向 |
|---|---|---|---|
| 小家庭換屋 | 3房47坪＋平面車位 | 總價與貸款 | 主力客群，先算月付 |
| 首購升級 | 新成屋、免裝潢 | 自備款 | 強調屋況新、入住成本低 |
| 三代同堂 | 4房66坪、雙車位 | 空間與車位 | 主推4房戶 |
| 雙鐵通勤族 | 高鐵、新烏日站5分鐘 | 通勤時間 | 帶看走一次動線 |
| 比價型買方 | 同時看世界之翼與精銳潮 | 屋齡與單價 | 主動拿三案實登對照 |
| 重管理買方 | 74戶單純 | 管理費與管委會 | 說明管理費與公設維運 |
16 SALES STRATEGY
本戶銷售定位與包裝策略
| 策略項目 | 內容說明 |
|---|---|
| 本戶最大賣點 | 2025年新成屋＋74戶單純＋高鐵特區雙鐵地段 |
| 本戶最大疑慮 | 二手成交樣本少，行情尚未穩定；公設規模不大 |
| 定價先確認 | 本戶樓層、面向、車位數（單／雙），車位價差近200萬 |
| 主打目標買方 | 小家庭換屋＋首購升級＋三代同堂 |
| 廣告主軸 | 「2025新成屋・3房47坪＋平面車位・高鐵五分鐘」 |
| 拍攝重點 | 新屋況與採光・社區外觀・車位動線・到高鐵站路線 |
| 議價防守點 | 115年成交38.9-41.9萬的紀錄，以及與9年屋齡中古案同價的屋齡優勢 |
三組廣告標題方向
新屋型
「2025新成屋・三房平車・高鐵特區」
單純型
「74戶小社區・管理單純・公設不養蚊子」
通勤型
「高鐵台中站五分鐘・雙鐵生活圈」
17 SERVICE PROCESS
小蟲的完整銷售流程
① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
新成屋第一批轉手、行情尚未定錨的定價策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成
「新社區的第一批成交會定錨後面好幾年，開價不只影響你，也影響整個社區。」
18 WHY CHOOSE ME
為什麼選擇小蟲
| 比較項目 | 一般房仲 | 小蟲的做法 |
|---|---|---|
| 接觸方式 | 發名片、問要不要賣 | 帶社區企劃書與行情判斷到府 |
| 估價方式 | 參考鄰居或網路開價 | 拆解155筆實價、樓層差、坪數、稀缺性 |
| 銷售工具 | 傳統照片文字上架 | AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖 |
| 曝光策略 | 上架被動等詢問 | 主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及 |
| 屋主回報 | 有成效才回報 | 週期報告＋買方市場回饋整理 |
| 議價策略 | 買方出價見機行事 | 事前建立新成屋行情定錨與鄰案比價的防守邏輯，全程護盤 |
| 服務定位 | 一般仲介 | 置產軍師＋成交策略顧問 |
從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證
FAQ
常見問答｜櫻花悅綻
Q．櫻花悅綻現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，櫻花悅綻參考行情帶約 38-40萬/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．櫻花悅綻值得買嗎？
櫻花悅綻的條件是烏日、三榮路二段59號、74戶、13層、3-4房新成屋、櫻花建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．櫻花悅綻的學區是哪些？
烏日國小・旭光國小・烏日國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣櫻花悅綻的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對櫻花悅綻做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
- ① 確認本戶樓層、面向與車位數，這決定落在38萬還是42萬
- ② 用115年成交與鄰案（世界之翼、精銳潮）對照，抓出合理開價
- ③ 排出曝光與檢討節奏，新社區的買方需要時間累積
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗
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