蟲哥在地市場觀察
台中市烏日區
環河路五段（門牌以建照為準）
烏日高鐵特區｜環河路五段｜櫻花建設
銷售企劃書
櫻花大綻
烏日・環河路五段・428戶大社區・15層・2-3房・櫻花建設
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
預售／興建中
銷售階段
428戶
高鐵特區最大案
34-55坪
含車位總坪
約46.6萬*
近一年成交/坪
重點摘要 這一頁回答三個問題：① 櫻花大綻 現在的參考行情帶是多少（約 46-48萬/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣櫻花大綻的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：烏日、環河路五段、428戶大社區、15層、2-3房、櫻花建設是櫻花大綻的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中烏日在地房仲）
“
「428戶、一次釋出，行情是自己人訂出來的，定價更要貼著實登走」
— 置產軍師 賴小蟲
02 INSIGHT

高鐵特區戶數最多的新案，買方比價最方便，開價空間最小

1
規模最大
市場現實
428戶，分多棟興建
小蟲的做法
高鐵特區近年最大量體，供給一次到位
2
預售成交密集
市場現實
2025年起已累計250筆實登
小蟲的做法
每一筆都公開，行情藏不住
3
產品以2-3房為主
市場現實
含車位34-55坪
小蟲的做法
總價1,103-2,621萬，主攻首購與換屋
4
行情位階
市場現實
近一年約46.6萬/坪
小蟲的做法
高於同路段中古（富都灣約34萬），新舊價差明顯
03 PROFILE

櫻花大綻　基本資料總覽

項目內容
社區名稱櫻花大綻
地址台中市烏日區環河路五段（分棟編號 B、C、D 棟；門牌以建照與謄本為準）
行政區台中市烏日區（烏日高鐵特區・環河路五段）
建商櫻花建設（櫻雄營造）
完工年份預售／興建中，交屋時程以建商合約為準＊待確認
總戶數428戶
樓層規劃地上15層（依實登樓層資料）＊棟數與地下層數待確認
主力坪數實登含車位：2房約34-35坪、3房約53-55坪
車位型態坡道平面；單車位約8.52坪、雙車位約17.04坪（實登車位價200-400萬）
公設比＊待確認（以謄本為準）
公設接待大廳、管委會使用空間（平台揭露有限，其餘以建商資料為準）
學區旭光國小・烏日國中（以教育局公告為準）
社區特色高鐵特區最大戶數新案・2-3房主力・平面車位・近筏子溪
04 POSITIONING

櫻花大綻　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
新屋規模型★★★★★428戶、櫻花建設在地深耕高鐵特區近年量體最大的新案
行情透明型★★★★★已累計250筆預售實登買方查得到，屋主也不必猜
可入手總價★★★★2房約1,100-1,500萬高鐵特區首購的主要選擇
雙鐵通勤型★★★★近高鐵台中站與新烏日站南北通勤族的時間價值
車位完整★★★★坡道平面、可配雙車位兩台車家庭有解
供給量大★★428戶陸續交屋未來同時釋出的戶數會多，轉手要有耐心
預售限制★★平均地權條例後換約受限交屋前要賣要先確認是否屬法定例外
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：旭光國小・烏日國中，高鐵特區文教帶

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
旭光國小國小（學區）車程約3-5分鐘烏日在地國小，接送方便
烏日國中國中（學區）車程約5分鐘學區國中
九德國小・烏日國小國小（周邊選擇）車程約5-8分鐘以教育局公告為準
明道中學私立完全中學車程約10分鐘南屯知名私校，通勤可及
嶺東科大／中山醫大大學車程約12-18分鐘周邊文教與醫療資源
旭光國小＋烏日國中——高鐵特區學區單純，帶小孩家庭的動線好安排
實際學區以各年度教育局公告與本戶門牌為準。

② 商場機能：高鐵站體商場・烏日市區生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
高鐵台中站商場站體商場、餐飲、超市車程約5分鐘通勤順路採買
烏日市區商圈傳統市場、餐飲、診所車程約5-8分鐘日常機能
全聯、家樂福超市量販車程約5-10分鐘日常採買
大里仁化商圈跨區購物車程約15分鐘週末消費
南屯五期／八期商圈百貨與連鎖商業車程約15-20分鐘高端消費要跨區
醫療林新醫院、澄清中港院區車程約15-20分鐘就醫要開車，是這一區的現實

③ 公園綠地：筏子溪與高鐵特區綠帶

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
筏子溪河岸河濱綠帶車程約5分鐘散步、自行車道
高鐵特區帶狀公園重劃區綠地步行可達日常散步
烏日運動公園運動公園車程約8分鐘球場、跑道
知高圳步道登山步道車程約10分鐘假日踏青
成功嶺周邊綠地大面積綠帶車程約8分鐘視野開闊
學田公園鄰里公園車程約5分鐘親子休閒

④ 交通建設

5min
高鐵台中站
（車程）
5min
台鐵新烏日站
（車程）
5min
中彰快速道路
（車程）
10min
王田交流道
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
興建中預售階段、尚未交屋屋況無法實際看帶看靠格局圖與工程進度，先講清楚
428戶大量體高鐵特區最大案行情透明、流動性佳用實登建立定價，不喊空價
2-3房為主含車位34-55坪總價可入手鎖定首購與小家庭換屋
預售價位較高近一年約46.6萬/坪高於同路段中古用新屋與保固說服，不迴避價差
交屋後供給未來同時釋出戶數多轉手要競爭進場前先想清楚持有年限
換約限制2023/7後預售屋原則不得換約交屋前出售受限先確認本戶合約狀態
428戶・預售成交250筆・近一年約46.6萬/坪——行情全公開，勝負在棟別、樓層與付款條件
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層（12-15F）視野最好總價最高重視野買方115年7月14樓成交48.1萬
中樓層（6-11F）採光視野均衡視野普通主力買方約46.6-48.7萬/坪
低樓層（2-5F）總價相對低視野受限預算型買方約43.1-48.1萬/坪
3房（約53-55坪）含雙車位總價約1,954-2,621萬換屋家庭主力成交帶
2房（約34-35坪）含單車位總價約1,103-1,495萬首購・置產總價門檻最低
不同棟別B／C／D 棟面向與棟距不同—帶看前先確認本戶棟別位置
櫻花大綻的價值，在於「高鐵特區最大新案＋行情完全公開＋可入手的2-3房」。
428戶的規模讓它成為高鐵特區的指標案，預售實登已有250筆，買方只要上網就查得到行情。對屋主來說這是雙面刃：定價不能偏離，但也不必擔心買方不信任價格。重點放在本戶的棟別、樓層與面向差異。
12 PRICE RECORDS

實價登錄：最新10筆成交明細（皆為預售）

資料來源：內政部實價登錄／5168 實價登錄比價王整理（擷取日 2026-10-22）｜累計250筆、總價1,103-2,621萬，近一年平均約46.6萬/坪。總價含車位（約200-400萬），房屋單價為扣除車位後之單價，故與「總價÷總坪數」不相等。

49.1萬
近期最高/坪
約46.6萬
近一年平均/坪
250筆
累計成交
1,103-2,621萬
總價帶
成交年月棟別樓層格局總坪數（坪）總價（萬）房屋單價（萬/坪）
115年08月C7棟8樓2房34.241,47349.1
115年08月D5棟5樓2房33.981,29843.1
115年08月C8棟6樓2房35.111,49548.7
115年07月B2棟2樓2房34.171,39546.6
115年07月D2棟12樓3房55.452,14946.3
115年07月C6棟14樓3房53.392,14748.1
115年07月C8棟2樓2房35.111,48048.1
115年07月C5棟2樓3房53.391,95444.1
115年07月C5棟9樓3房53.392,06446.6
115年07月C6棟8樓3房53.392,09547.5
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
43-45萬/坪
低樓層・棟距較近
合理成交
46-48萬/坪
近期成交帶
挑戰高價
48-50萬/坪
高樓層・好面向
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
櫻花大綻（本案）預售46-48萬/坪34-55坪環河路五段・428戶・新案供給量最大
櫻花悅綻約1年36-42萬/坪47-66坪三榮路二段・74戶・同建商剛交屋，坪數大一階
精銳潮約4年43-49萬/坪34-58坪榮和路・132戶屋齡相近的二手對照
富旺世界之翼約9年37-41萬/坪47-120坪環河路五段・174戶・大坪數同路段中古、坪數更大
富都灣約12年33-38萬/坪36-57坪環河路五段・172戶同路段老社區，價格帶下緣
龍寶悅臻邸約11年42-50萬/坪67-99坪三榮路二段・56戶・龍寶精品小社區，單價最高
高鐵特區的價格階梯很清楚：新案（本案約46-48萬）＞ 屋齡4年內（精銳潮43-49萬）＞ 9-12年中古（34-41萬）。
本案是這一區的價格天花板之一，買方一定會拿中古屋比。賣點要放在新屋、保固、規模與公設，而不是單價便宜。（比較案數字為5168公開資料參考整理，以實價登錄為準）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
首購族2房總價1,100-1,500萬自備款與貸款成數先算青安條件，再談總價
小家庭換屋3房53-55坪＋雙車位總價與交屋時程主推3房＋雙車位組合
雙鐵通勤族高鐵、台鐵車程5分鐘通勤班次帶看時走一次到高鐵站的路線
在地換屋客從烏日舊屋換新舊屋能賣多少先幫算舊屋行情再談
重品牌買方櫻花建設在地口碑交屋品質用同建商既有社區做對照
置產族規模大、行情透明交屋後供給量誠實說明未來競爭，不保證增值
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點高鐵特區最大新案＋2-3房可入手總價＋坡道平面車位
本戶最大疑慮428戶交屋後同時釋出的量大，轉手要跟鄰居競爭
合約先確認預售屋2023/7後原則不得換約轉售，先確認本戶是否屬法定例外，再決定走換約或交屋後出售
主打目標買方首購族＋小家庭換屋＋雙鐵通勤族
廣告主軸「高鐵特區最大新案・2-3房・平面車位・雙鐵五分鐘」
拍攝重點工程進度與基地空拍・格局圖・到高鐵站動線・筏子溪綠帶
議價防守點250筆預售實登建立的46-48萬主力成交帶

三組廣告標題方向

規模型
「高鐵特區428戶大社區・櫻花建設新案」
入手型
「2房1,100萬起・3房含雙車位・雙鐵五分鐘」
通勤型
「高鐵台中站五分鐘・台北一小時的生活半徑」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
預售大案、同社區供給量大的差異化定價策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「大案的行情是公開的，屋主能爭取的，是本戶的棟別、樓層與出手時機。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解250筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立高鐵特區預售行情與交屋後供給量的防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證
FAQ

常見問答｜櫻花大綻

Q．櫻花大綻現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，櫻花大綻參考行情帶約 46-48萬/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．櫻花大綻值得買嗎？
櫻花大綻的條件是烏日、環河路五段、428戶大社區、15層、2-3房、櫻花建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．櫻花大綻的學區是哪些？
旭光國小・烏日國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣櫻花大綻的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對櫻花大綻做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 先確認本戶棟別、樓層、車位與合約狀態（能不能換約）
  • ② 用250筆預售實登，把本戶定位在43-49萬/坪的哪一段
  • ③ 判斷走換約轉售，還是等交屋後以成屋出售，哪一條實拿較高
預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費
置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
LINE：lin.ee/WMtOd6K
地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗