文心ONE 社區外觀
蟲哥在地市場觀察
台中市北屯區
文心路四段506號
近四維國小站｜文心路四段｜和築建設
銷售企劃書
文心ONE
北屯・文心路四段506號・22層・213戶・20-48坪・2-4房捷運宅
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
2015
完工年份
213戶
22層大樓
20-48坪
2-4房
約43-51萬
近期成交/坪
重點摘要 這一頁回答三個問題：① 文心ONE 現在的參考行情帶是多少（約 44-51萬/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣文心ONE的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：北屯、文心路四段506號、22層、213戶、20-48坪、2-4房捷運宅是文心ONE的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中北屯在地房仲）
“
「同一條文心路，多5萬一坪的理由，要讓買方自己看出來」
— 置產軍師 賴小蟲
02 INSIGHT

213戶、2-4房、屋齡11年：文心路四段的「家庭型」捷運宅，單價站上40萬後半

1
單價站穩45萬上下
市場現實
近一年成交約38-56萬/坪
小蟲的做法
2房多落在44-51萬，3房含車位總價1,900-2,200萬，是這一段的中古高標
2
家庭格局是差異
市場現實
2-4房、最大約48坪
小蟲的做法
同路段的巴黎第六區只有1-2房，想要3房又要捷運的買方會來這裡
3
戶數適中
市場現實
213戶
小蟲的做法
比434戶的社區安靜，比小社區流動性好，管理費約3,000元/戶・月
4
車位分開算
市場現實
3房成交多含車位150-160萬
小蟲的做法
拆掉車位後單價才會跟2房對得上，比價先拆
03 PROFILE

文心ONE　基本資料總覽

項目內容
社區名稱文心ONE（部分平台登記為「文心1」）
地址台中市北屯區文心路四段506號
行政區台中市北屯區（文心路四段・近四維國小站）
建商和築建設（吳六合建築師事務所設計、國城營造）
完工年份2015年4月，屋齡約11年（以謄本為準）
總戶數213戶
樓層規劃地上22層、地下4層，RC結構
主力坪數20-48坪：2房約20-36坪、3房約22-48坪、4房約39坪
車位型態坡道平面＋坡道機械，近年成交多含車位（150-160萬）
公設比約31.87%
管理接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、曬被區；管理費約3,024元/戶・月
學區文心國小・崇德國中（以教育局公告為準）
周邊捷運四維國小站、文心崇德站、崇德商圈、家樂福文心店
04 POSITIONING

文心ONE　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
捷運家庭宅型★★★★★2-4房＋捷運兩站可達想要3房又不放棄捷運的家庭
首購小家庭型★★★★2房總價1,000-1,350萬北屯市區首購的主力價格帶
換屋升級型★★★★3-4房、總價1,900-2,200萬從公寓或小宅換上來
收租投資型★★★2房好出租單價較高，投報率不如巴黎第六區
管理與社區感★★★★213戶、管理費固定戶數適中，鄰居臉熟
停車便利★★★平面＋機械機械位買方會問維護狀況
屋況與屋齡★★★★★屋齡約11年外觀與公設都還新
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：文心國小・崇德國中，捷運四維國小站就在隔壁

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
文心國小國小（學區）步行約5分鐘文心路四段575號，走路就到
崇德國中國中（學區）車程約5分鐘北屯區主要國中之一
四維國小國小（周邊）步行約5分鐘捷運站以此命名
北新國中・三光國中國中（周邊選擇）車程約8-10分鐘以教育局公告為準
中國醫藥大學大學・醫療車程約8分鐘附設醫院就醫方便
文心國小走路5分鐘＋捷運四維國小站——小孩走路上學、大人走路搭捷運，這是3房買方最在意的動線
實際學區以各年度教育局公告與本戶門牌為準。

② 商場機能：文心路四段兩側，崇德商圈與量販店都在生活圈內

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
崇德商圈餐飲・銀行・診所步行約8分鐘北屯最成熟的商圈之一
家樂福文心店量販步行約5分鐘日常採買走路就到
好市多北屯店量販車程約8分鐘週末大採買
中友百貨・一中商圈百貨・商圈車程約10分鐘逛街、餐飲、電影
北屯市場傳統市場車程約5分鐘早市與小吃
醫療中國醫藥大學附設醫院・林新醫院車程約8-12分鐘家庭就醫距離

③ 公園綠地：文心森林公園捷運兩站，北屯兒童公園步行可達

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
北屯兒童公園鄰里公園步行約10分鐘親子活動
四維國小站周邊園道帶狀綠地步行約5分鐘散步、慢跑
文心森林公園大型公園捷運約2站北屯最大綠地
北屯運動中心運動中心車程約8分鐘游泳、健身
崇德公園鄰里公園車程約5分鐘社區型綠地
大坑風景區郊山步道車程約20分鐘假日登山

④ 交通建設

步行
捷運四維國小站
（綠線）
40米
文心路四段
（門口）
10min
台74快速道路
（車程）
20min
台中高鐵站
（捷運直達）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
屋齡約11年2015年完工外觀與公設新、貸款好辦強調社區維護與管委會運作
213戶中型社區2-4房混合安靜與流動性兼具定價貼著近一年成交
單價高於同路段近一年約44-51萬/坪買方會拿巴黎第六區比價講清楚屋齡、戶數、格局的差異
車位含在總價3房含車位150-160萬比價容易失真房屋與車位分開報價
機械車位部分為坡道機械買方在意維護備好機械車位維護紀錄
高低樓層價差大2樓38萬、15樓56萬同社區差到18萬/坪樓層與面向要對應到正確區間
捷運旁・213戶・2-4房・近一年約44-51萬/坪——文心路四段想要3房的買方，第一個會看這裡
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層（15-22F）視野佳、安靜總價最高換屋升級買方近一年成交約50-56萬/坪
中樓層（6-14F）採光與價格平衡視野普通主力買方近一年成交約44-51萬/坪
低樓層（2-5F）總價較低文心路車流聲要看面向預算型買方近一年成交約38-47萬/坪
2房（20-36坪）總價1,025-1,350萬坪數選擇多首購・頂客成交筆數最多
3房（22-48坪）總價1,888-2,150萬含車位總價門檻高換屋家庭捷運旁3房的稀缺型態
4房（約39坪）少數戶別流動性較低大家庭要找對的人
文心ONE的價值，在於「捷運四維國小站步行5分鐘＋文心路四段少見的2-4房中型社區」。
買方拿巴黎第六區來比價是一定的；本案多出來的5-10萬/坪，來自屋齡新2年、戶數只有一半、以及有3-4房可選。屋主要做的，是把這三件事放在簡報第一頁，而不是等買方自己發現。
12 PRICE RECORDS

最近成交多少錢？實價登錄最新10筆

資料來源：內政部實價登錄／5168 實價登錄比價王整理（擷取日 2026-10-11，每月更新）｜全社區累計 518 筆，最新一筆登錄為 114年12月；本表列最新 10 筆。單價為扣除車位後換算，車位價格標＊者為平台推估。實際以內政部實價登錄為準。

55.9萬
近兩年最高/坪
約43-51萬
近兩年成交帶/坪
10筆
近兩年成交
1,025-2,200萬
近兩年總價帶
成交年月樓層格局總價（萬）車位單價（萬/坪）
114年12月2樓之92房1,050無車位39.2
114年11月13樓之32房1,150無車位46.6
114年9月17樓之82房1,025無車位38.1
114年7月22樓之103房1,988含車位150萬*50.7
114年6月10樓之32房1,350無車位54.7
114年6月7樓之32房1,088無車位44.1
114年4月7樓之52房1,080無車位43.7
114年4月10樓之73房2,150含車位160萬*50.6
114年2月15樓之22房2,200含車位150萬*55.9
114年1月5樓之32房1,170無車位47.4
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
40-43萬/坪
低樓層・原況・面文心路
合理成交
44-51萬/坪
近期成交帶，中高樓層
挑戰高價
52-56萬/坪
高樓層・裝修好・附平面車位
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
文心ONE（本案）約11年44-51萬/坪20-48坪文心路四段506號・213戶捷運旁、2-4房、中型社區
巴黎第六區約13年38-43萬/坪18-33坪文心路四段288號・434戶同路段、只有1-2房、單價低5萬以上
中友文心園邸約27年26-35萬/坪2-4房梅川西路四段・316戶屋齡差16年，單價低15萬
崇德商圈中古大樓15-25年30-38萬/坪2-3房崇德路沿線本案的價格下緣
北屯14期新案預售・新成屋55-70萬/坪2-4房14期重劃區新屋天花板，但離捷運遠
七期中古3房10-20年50-65萬/坪3房市政路周邊同是3房，七期多5-15萬/坪
文心路四段三個社區排成一條價格階梯：中友文心園邸 26-35萬、巴黎第六區 38-43萬、本案 44-51萬。
本案的對手其實是北屯14期新案：單價多10-20萬，但離捷運遠。想要捷運＋3房＋不買預售的家庭，本案是現成的答案。（比較案數字為5168公開資料參考整理，以實價登錄為準）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
首購小家庭2房、捷運、學區總價與月付用青安3.0算實際月付金
換屋升級家庭3房、捷運、屋齡新總價門檻用舊屋出售價差說明換屋可行性
學區家庭文心國小步行5分鐘學區與動線帶看時走一趟上學路線
北屯在地換屋族從公寓換有管理的大樓管理費與車位管理費3,000元/戶要先講
外地置產族捷運直達高鐵交通與保值捷運兩站可選是賣點
收租投資族2房好出租投報率單價高，投報不如巴黎第六區，要講租金天花板
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點捷運四維國小站步行5分鐘＋文心路四段少見的2-4房中型社區＋屋齡11年
本戶最大疑慮單價高於同路段、買方拿巴黎第六區比價、機械車位
先做決定本戶是2房還是3房：2房主打首購與頂客、3房主打換屋家庭，兩條路的廣告完全不同
主打目標買方首購小家庭＋換屋升級家庭＋學區家庭
廣告主軸「捷運四維國小站・文心國小學區・2-4房現成屋」
拍攝重點上學與捷運動線・室內採光與格局・社區大廳與閱覽室・車位
議價防守點同社區近兩年20多筆成交、同戶型高樓層50萬以上的紀錄

三組廣告標題方向

總價型
「北屯捷運3房・含車位2,000萬級・屋齡11年」
生活型
「走路上學、走路搭捷運・家樂福5分鐘」
比較型
「同一條文心路，多5萬一坪買到3房與213戶的安靜」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、車位、同社區成交、同路段競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
上學與捷運動線拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
2房／3房分路線定價、競品差異說明、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「同一條路上貴5萬一坪，不是喊出來的，是把屋齡、戶數、格局三件事攤開來讓買方自己算出來的。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解近兩年20多筆實價、樓層差、車位、格局
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、上學與捷運動線影片、同路段三社區對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋家庭精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立2房／3房分路線定價邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證
FAQ

常見問答｜文心ONE

Q．文心ONE現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，文心ONE參考行情帶約 44-51萬/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．文心ONE值得買嗎？
文心ONE的條件是北屯、文心路四段506號、22層、213戶、20-48坪、2-4房捷運宅。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．文心ONE的學區是哪些？
文心國小・崇德國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣文心ONE的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對文心ONE做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 先確認本戶格局、樓層、車位型態，找出同戶型最近的成交
  • ② 房屋與車位分開定價，把本戶定位在40-56萬/坪區間的正確位置
  • ③ 決定主打首購還是換屋家庭，廣告與帶看動線跟著調整
預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費
置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
LINE：lin.ee/WMtOd6K
地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗